Có được đòi lại tiền đặt cọc mua đất?

Hỏi: Tôi được giới thiệu mua một mảnh đất và đã đặt cọc 35 triệu đồng (có thành lập văn bản), trong thời hạn 10 ngày sẽ trả hết phần tiền còn lại (180 triệu đồng) và làm giấy tờ chuyển nhượng. Sau đó tôi mới phát hiện mảnh đất đã nằm trong quy hoạch của Nhà nước và không biết khi nào có quyết định thu hồi. Khi tôi đặt cọc thì bên nhận đặt cọc không đề cập gì đến vấn đề quy hoạch. Mục đích của tôi khi mua đất là để kinh doanh phòng trọ. Nay tôi biết không thể khai thác được lợi ích từ mành đất này cũng như không thể chồng phần tiền còn lại để rồi chờ đợi đến ngày thu hồi, đền bù.Đề nghị Luật sư tư vấn,tôi có thể đòi lại được tiền cọc không ạ? (Quang Minh - Cao Bằng)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Ngô Đức Cường - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Hiện tại, rà soát các quy đinh của pháp luật về đất đai và dân sự do các cơ quan nhà nước trung ương ban hành hiện nay không có quy địnhđất nằm trong quy hoạch thì không được chuyển nhượng. Điều 106 Luật đất đai năm 2014quy định: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất”.

Như vậy, với trường hợp của anh (chị)thì bên bán vẫn có quyền bán vì đất trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi. Do đó, một làanh (chị)vẫn phải là bên nhận chuyển nhượng. Hai là, nếu không muốn tiếp tục mua đất mà muốn lấy lại tiền cọc trong trường hợp này, trước hết,anh (chị)nên thương lượng với bên chuyển nhượng. Nếu bên chuyển nhượng không chấp nhận việc thương lượng đó,anh (chị)có thể làm khởi kiện tại tòa án nơi có đất để yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. Bởi vìanh (chị)cho rằng bên bán đã không trung thực khi che các thông tin về quy hoạch trong quá trình chào mời thửa đất trên (tất nhiên, bạn phải có căn cứ để chứng minh được ) thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng đặt cọc đã giao kết là vô hiệu do bị bên bán lừa dối. Và khi ấy theo quy định tại Điều 137 về giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận – tức việc mua bán đất trong trường hợp này coi như chưa phát sinh giữa 02 bên, bên bán sẽ bị buộc hoàn trả choanh (chị)số tiền đã nhận khi tòa tuyên giao dịch đã được hai bên ký kết bị vô hiệu.

Ngoài ra,anh (chị)nên tham khảo thêm thông tin về quy hoạch tại Phòng Tài nguyên - môi trường nơi có đất và tìm hiểu cụ thể hơn về tính pháp lý cho trường hợp củaanh (chị).

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.