Chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư, cần thực hiện những thủ tục gì?

Thứ Sáu, 18/08/2017 05:11 GMT+7

Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư) thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hỏi: Đề nghị luật sư tư vấn, về trình tự, thủ tuc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).

Nội dung yêu cầu của khách hàng tóm tắt như: tôi có một miếng đất được cấp sổ đỏ đất nông nghiệp, giờ do nhu cầu sử dụng và muốn có đất để xây nhà nên tôi muốn chuyển thành đất thổ cư có được không? Thủ tục thực hiện thế nào? (Nguyễn Hà - Bắc Giang)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật sư Nguyễn Thị Yến - Trưởng nhóm tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Thứ nhất, các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:(a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;(b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;(c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;(d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;(đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;(e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;(g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2- Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Điều 5 Nghị định số 35/2015/NĐ-CP quy định vềchuyển đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp như sau:

"1- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai và phải nộp một khoản tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa.

2- Tùy theo điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức nộp cụ thể nhưng không thấp hơn 50% số tiền được xác định theo diện tích đất chuyên trồng lúa nước phải chuyển sang đất phi nông nghiệp nhân với giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.

3- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất lập bản kê khai số tiền phải nộp, tương ứng với diện tích đất chuyên trồng lúa nước được nhà nước giao, cho thuê và nộp vào ngân sách cấp tỉnh theo quy định”.

Như vậy nếu việc chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương. Đất của gia đình anh (chị) thuộc trường hợp quy định tại điểm d, khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, nghĩa là chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư (đất phi nông nghiệp). Việc có được chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư hay không đáp ứng các điều kiện mà chúng tôi phân tích ở dưới đây.

Thứ hai, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Luật Đất đai hiện hành quy định cụ thể các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Thực tế người dân thường gặp nhiều vướng mắc từ điều kiện, thủ tục cho đến chi phí, mức thuế phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất phi nông nghiệp).

Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận (huyện) nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người dân nên chủ động trực tiếp lên UBND (quận) huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương mình đang có đất nông nghiệp có nằm trong diện quy hoạch không;
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ ba, thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 01 (một) bộ hồ sơ, gồm có:

Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm:

Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
Trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Thứ tư, về nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi đất.

Người sử dụng đất khi được Cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

- Nộp tiền sử dụng đất:

Nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

- Xác định giá đất:

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất sẽ là giá đất quy định tại Bảng giá đất khi ưu đãi về giá đất tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở.

Sẽ được miễn hoặc giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở khi chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu do tách hộ đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi.

Ngoài ra, nếu hộ gia đình, cá nhân nào chưa có khả năng về tài chính để nộp tiền sử dụng đất khi được chuyển mục đích sử dụng thì sẽ được ghi nợ trên Giấy chứng nhận và được trả nợ dần trong thời hạn 5 năm. Người nộp thuế sẽ được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn trong trường hợp trả nợ trước hạn.

Khuyến nghị:

Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected], [email protected].
Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.