Bồi thường trong hợp đồng mua bán đất?

Hỏi: Em được giới thiệu để mua 1 mảnh đất 84m2, đất sổ đỏ chính chủ, đã đặt cọc 20 triệu đồng theo đề nghị của bên bán. Trên giấy tờ ghi rõ nếu bên bán không thực hiện quyền và nghĩa vụ thì bên bán phải trả bên mua số tiền đặt cọc và phải đền bù gấp 3 lần số tiền đặt cọc, nhưng trong hợp đồng không có nghĩa vụ của bên mua. Nay gia đình e có việc đột xuất nên không mua mảnh đất đó nữa nhưng bên bán không chịu trả tiền và có nói là bây giờ muốn mua cũng không bán nữa và không trả lại tiền. Nếu như bên em mua lại đất đó và bên bán không chịu bán thì bên bán có phải bồi thường không ạ?(Vũ Hải Hà - Hà Nội)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Hoài Thương - Tổ tư vấn pháp luật dân sự của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Trong trường hợp này thì bạnđã đặt cọc 20 triệu đồng và hai bên đã thỏa thuậnnếu bên bán không thực hiện quyền và nghĩa vụ thì bên bán phải trả bên mua số tiền đặt cọc và phải đền bù gấp 3 lần số tiền đặt cọc, theo Điều 358 Bộ luật dân sự quy định:

"Điều 358.Đặt cọc: 1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. 2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác".

Như vậy, bạn và bên kia đã có sự thỏa thuận từ trước, hai bên sẽ phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau và nếu bên bạn muốn mua đất mà bên bán không chịu bán thì sẽ phải bồi thường theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật, cụ thể bên bán phải trả lại số tiền đặt cọc là 20 triệu và đền bù gấp 3 lần số tiền đặt cọc đó nữa là 60 triệu. Tuy nhiên việc đặt cọc giữa hai bên trong hợp đồng này phải được lập thành văn bản.

Trong Bộ luật dân sựvấn đề bồi thường thiệt hại không chỉ là do có hành vi vi phạm hợp đồng tức là bồi thường trong hợp đồng mà còn đặt ra cả vấn đề bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, mặc dù là hành vi gây ra thiệt hại không được quy định trong hợp đồng nhưng người gây ra thiệt hại này vẫn phải bồi thường. Theo quy định của pháp luật dân sự thì tài Điều 307 Bộ luật dân sựnăm 2005 có quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau:

"1. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại bao gồm trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất, trách nhiệm bồi thường bù đắp tổn thất về tinh thần. 2. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất là trách nhiệm bù đắp tổn thất vật chất thực tế, tính được thành tiền do bên vi phạm gây ra, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút. 3. Người gây thiệt hại về tinh thần cho người khác do xâm phạm đến tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín của người đó thì ngoài việc chấm dứt hành vi vi phạm, xin lỗi, cải chính công khai còn phải bồi thường một khoản tiền để bù đắp tổn thất về tinh thần cho người bị thiệt hại".

Vậy, căn cứ vào các quy định trên thì bên nếu bên bạn muốn mua đất mà bên bán không chịu bán là vi phạm hợp đồng và có trách nhiệm bồi thường cho bên bạn theo thỏa thuận của hai bên và theo quy định của Bộ luật dân sự như trên.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật dân sự mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.