"Bên bán đất" không chịu bán nữa, có được khởi kiện không?

Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án tại Toà án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Huy Hoàng - Tổ tư vấn pháp luật Hợp đồng Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Nếu anh (chị) muốn khiếu nại hay kiện bên bán đất thì anh (chị) hoàn toàn có quyền khởi kiện tại Tòa án. Bởi người có quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm là người có quyền khởi kiện để yêu cầu bảo vệ quyền lợi chính đáng. Điều 161 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 quy định: "Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Toà án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình".

Tuy nhiên, do anh (chị) không cung cấp thông tin về việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay còn gọi là mua bán đất) giữa anh (chị) và bên kia được lập như thế nào, có được công chứng hay chứng thực hay không. Nên chúng tôi đưa ra các trường hợp sau đây:

- Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng giữa anh (chị) và bên kia được lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, tức là hợp đồng đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy định của pháp luật đất đai. Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 167 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực". Khi anh (chị) khởi kiện, Tòa án sẽ thụ lý đơn và giải quyết yêu cầu của anh (chị). Trong trường hợp này, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì việc bên bán đòi lại đất là điều không thể được, bởi hợp đồng đã phát sinh hiệu lực pháp luật, các bên đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ đối với nhau.

- Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng giữa anh (chị) và bên kia không được công chứng hoặc chứng thực, tức là hợp đồng đã không đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy định của pháp luật đất đai. Bộ luật Dân sự năm 2005 tại Điều 122 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau: "Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. 2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định".

Và Điều 314 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau: "Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu".

Như vậy, trường hợp này, hợp đồng giữa anh (chị) và bên bán đã bị vô hiệu. Khi anh (chị) khởi kiện, Tòa án sẽ cho các bên một khoảng thời gian nhất định để các bên thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, để hợp đồng đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng, từ đó hợp đồng sẽ có hiệu lực. Tuy nhiên, trường hợp của anh (chị), bên bán đã muốn đòi lại đất, thì sau khi Tòa án cho phép các bên thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, bên bán sẽ không cùng anh (chị) thực hiện hoạt động này. Hết thời hạn mà Tòa án ấn định, nếu hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực, Tòa án sẽ ra quyết định tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Từ đó, hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Anh (chị) phải trả lại đất và nhận lại tiền, còn bên bán nhận lại đất và trả lại tiền cho anh (chị).

Khuyến nghị: