Tư vấn pháp luật: Thủ tục và mức thuế phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp thành đất ở?

Hỏi: Tôi đang có ý định mua một mảnh đất nông nghiệp. Đất đã có sổ đỏ đất nông nghiệp. Mục đích mua đất của tôi là chờ cơ hội để chuyển thành đất ở. Nhưng tôi vẫn sợ những rủi ro khi đầu tư vào đất nông nghiệp như nếu đất thuộc quy hoạch có thể bị thu hồi, có được đền bù thì giá trị cũng rất thấp so với giá thực tế tôi mua. Tôi muốn hỏi luật sư: Tôi có những cơ hội nào để chuyển đôi đất nông nghiệp thành đất ở? khi chuyển đổi tôi phải nộp phí chuyển đổi hết bao nhiêu tiền? (Vũ Nam Hoàng - Hà Nội)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Hoài Thương - Tổ tư vấn pháp luật kế toán - thuế của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Điều 52 Luật Đất đai quy định về căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất:

"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Để chuyển đất nông nghiệp thành đấ t ở bạn cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đất mà bạn sử dụng phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

"Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau."

Như vậy, phí chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật kế toán - thuế mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.