Hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng có bị vô hiệu?

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Về hiệu lực pháp lý của hợp đồng mua bán nhà.

Khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực vào thời điểm các bên mua bán nhà ở quy định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức”.

Theo đó, quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân.

Điều 122 Luật nhà ở 2014 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015 cũng quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Căn cứ vào các quy định trên thì hợp đồng mua bán nhà ở giữa các cá nhân với nhau bắt buộc phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc được chứng thực tại UBND.

Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở mà bạn xác lập vào thời điểm năm 2012 chưa được công chứng, chứng thực. Như vậy, hợp đồng này chưa có giá trị pháp lý, đồng nghĩa với việc quyền sở hữu nhà ở chưa được chuyển giao sang cho người mua.

Về xử lý hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng:

Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Tại thời điểm hiện tại, ngôi nhà này đang bị kê biên cưỡng chế thi hành bản án dân sự để thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên đã bán nhà cho bạn. Theo đó, các bên không thể tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng trên, điều này kéo theo hậu quả là hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu.

Khi hợp đồng bị vô hiệu, các bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên mua sẽ hoàn trả lại ngôi nhà và bên bán sẽ phải hoàn trả số tiền mua nhà đã nhận.

Để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể gửi đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân để yêu cầu bên bán hoàn trả lại số tiền 2 tỷ đã nhận.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.