Đất đang bị kê biên đảm bảo thi hành án có được chuyển nhượng?

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Hỏi:Tôi có em trai cho tặng một mảnh đất trồng cây lâu năm vào tháng 4 năm 2015 (trong quyền sử dụng đất là đất cho tặng, nhưng trên thực tế là em trai tôi đã mượn của tôi 150 triệu đồng vào năm 2013 và không có khả năng trả nên lấy đất đó gán nợ cho tôi). Nhưng mảnh đất đó lại đang có quyết định ngăn chặn giao dịch sang nhượng do toà án huyện phong toả để chuẩn bị bán hoá giá trong vụ tranh chấp chu cấp tiền nuôi con của em trai tôi và vợ em tôi do đã li dị. Tuy nhiên, thông tin này không được gửi tới phòng công chứng huyện cũng như phòng tài nguyên và môi trường nên chúng tôi vẫn sang nhượng được và hiện giờ sổ đỏ mang tên của tôi. Nhưng mới đây, phòng TNMT huyện có lệnh thu hồi sổ đỏ của tôi với lý do thì là đất này đã bị toà án ngăn chặn từ tháng 4/2014 nên sổ đỏ phải bị thu lại.Vậy tôi xin hỏi: Phòng tài nguyên và môi trường huyện tự ý thu sổ đỏ của tôi có đúng quy định pháp luật không? Sổ đỏ đã mang tên tôi vậy sổ của tôi có bị huỷ không? Nếu mảnh đất đó bị thu lại và bán thì tôi có được đền bù thiệt hại không? (Ngô Hưng - Thái Bình)


>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Thứ nhất, về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 188 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Do đó, trong trường hợp này, do mảnh đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì mảnh đất sẽ không được phép chuyển nhượng.

Thứ hai, về hiệu lực pháp lý của hợp đồng tặng cho

Khi đó, giao dịch dân sự của chị và em trai sẽ vô hiệu theo quy định tại điều 128 Luật dân sự 2005:

"Điều 128.Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng".


Cụ thể trong trường hợp này, giao dịch dân sự đã bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Và chị cũng không thuộc trường hợp được bảo vệ quyền lợi đối với người thứ ba theo quy định tại khoản 2, điều 138 BLDS 2005:

"Điều 138.Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa".


Khi giao dịch vô hiệu sẽ phát sinh những hậu quả pháp lý theo quy định tại điều 137 BLDS 2005:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".


Do đó, việc phòng tài nguyên môi trường thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh là có cơ sở và vì mảnh đất được chuyển nhượng trái với quy định của pháp luật nên dù anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên của mình thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này vẫn có thể bị hủy.

Thứ ba, về nghĩa vụbồi thường thiệt hại

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì người có lỗi phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 2, điều 137 BLDS như đã nói ở trên, theo những gì mà chị trình bày thì người có lỗi trực tiếp dẫn đến hợp đồng mua bán đất vô hiệu là người em trai của chị. Vì người này biết rõ đất của mình đang bị đảm bảo kê biên thi hành án nhưng vẫn thực hiện chuyển nhượng cho chị nên sẽ là người có nghĩa vụbồi thường khithiệt hại xảy ra.

Ngoài ra, Tòa án nhân dân huyện cũng có lỗi vì không có thông báo cần thiết đến các cơ quan chức năng có liên quan (UBND huyện, phòng TN-MT) dẫn đến việc các cơ quan này không nắm bắt được tình trạng pháp lý của mảnh đất và đã làm thủ tục chuyển nhượng cho mảnh đất này. Người có lỗi trực tiếp dẫn đến việc chậm trễ thông báo đến những cơ quan này phải chịu hình thức kỷ luật theo quy định của pháp luật.

Khuyến nghị:
  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.