Bất động sản được tặng cho bằng miệng, có được bán không?

Thứ Tư, 09/08/2017 09:30 GMT+7

Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật

Khách hàng Nguyễn Ánh (Thái Nguyên) đề nghị luật sư tư vấn, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản bằng miệng (lời nói).

Nội dung yêu cầu của khách hàng tóm tắt như: Bà nội của tôi sức khỏe rất yếu, không còn minh mẫn. Bố muốn bán đất của bà nội cho để lấy tiền chạy chữa. Khi còn khỏe, bà nội nói miệng cho bố tôi một mảnh đất này để làm ăn, chưa lập hợp đồng, cũng chưa lập di chúc. Nay bà ốm nặng, không nhận thức được,ông nội tôi đã mất (trước đó 20 năm), bố tôi là con cả muốn bán tài sản này thì có được không?

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật sư Nguyễn Thị Yến - Trưởng nhóm Tư vấn trực tuyến của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Thứ nhất, quy định chung về tặng, cho bất động sản.

Liên quan đến vấn đề anh/chị hỏi, chúng tôi xin trích dẫn một số quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

- Tặng cho bất động sản (Điều 459):

1- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. 2- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Như vậy, việc bà nội tặng cho bố của anh (chị) mảnh đất thì phải làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định (lập hợp đồng lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực và thực hiện thủ tục đăng ký đất đai). Trường hợp bà nội mới tặng cho mảnh đất bằng miệng, thì về nguyên tắc là chưa hoàn thành thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, liên quan đến việc tặng cho bất động sản, nhưng mới thể hiện bằng phương thức miệng (lời nói), chúng tôi lưu ý anh (chị) một số các quy định khác có liên quan của Bộ luật dân sự năm 2015:

- Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 117):

"1- Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: (a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; (b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; (c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định".

- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129):

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: 1- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. 2- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực".

- Thời điểm giao kết hợp đồng (Điều 400):

"1- Hợp đồng được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết. 2- Trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó. 3- Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng. 4- Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản. Trường hợp hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó được xác lập bằng văn bản thì thời điểm giao kết hợp đồng được xác định theo khoản 3 Điều này".

- Hiệu lực của hợp đồng (Điều 401):

1- Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. 2- Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Căn cứ các quy định nêu trên, nếu có căn cứ chắc chắn bà nội đã tặng cho mảnh đất thì bố của anh (chị) vẫn được xác định là chủ sở hữu mảnh đất được tặng cho, ví dụ như: có nhiều người làm chứng việc này, hoặc mảnh đất đã được bố của anh (chị) sử dụng ổn định liên tục trong thời gian mà không có tránh chấp.... Tuy nhiên, bố của anh (chị) cần phải hoàn thiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, muốn bán tài sản là bất động sản được tặng cho, nhưng hợp đồng không lập thành văn bản, nên làm như thế nào?

Liên quan tới nội dung này, chúng tôi trích dẫn thêm một số quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

- Người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự (Điều 53):

"Trường hợp không có người giám hộ theo quy định tại khoản 2 Điều 48 của Bộ luật này thì người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự được xác định như sau: 1- Trường hợp vợ là người mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng là người mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ. 2- Trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo có đủ điều kiện làm người giám hộ là người giám hộ".

- Quyền của người giám hộ (Điều 58):

"1- Người giám hộ của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự có các quyền sau đây: (a) Sử dụng tài sản của người được giám hộ để chăm sóc, chi dùng cho những nhu cầu thiết yếu của người được giám hộ; (b) Được thanh toán các chi phí hợp lý cho việc quản lý tài sản của người được giám hộ; (c) Đại diện cho người được giám hộ trong việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự và thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được giám hộ. 2- Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi có quyền theo quyết định của Tòa án trong số các quyền quy định tại khoản 1 Điều này"

- Quản lý tài sản của người được giám hộ (Điều 59):

"1- Người giám hộ của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự có trách nhiệm quản lý tài sản của người được giám hộ như tài sản của chính mình; được thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ.Việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và giao dịch dân sự khác đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ. Người giám hộ không được đem tài sản của người được giám hộ tặng cho người khác. Các giao dịch dân sự giữa người giám hộ với người được giám hộ có liên quan đến tài sản của người được giám hộ đều vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch được thực hiện vì lợi ích của người được giám hộ và có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.

2. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi được quản lý tài sản của người được giám hộ theo quyết định của Tòa án trong phạm vi được quy định tại khoản 1 Điều này"

Thông tin cho thấy, ông nội của anh (chị) đã mất, bố của anh (chị) là có thể trở thành người giám hộ của bà nội. Tuy nhiên, bố của anh (chị) cần làm thủ tục yêu cầu tòa án tuyên bố bà nội mất năng lực hành vi dân sự, sau đó đăng ký thủ tục giám hộ.

Căn cứ căc quy định nêu trên của Bộ luật Dân sự năm 2015: Người giám hộ của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự có trách nhiệm quản lý tài sản của người được giám hộ như tài sản của chính mình; được thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ. Việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và giao dịch dân sự khác đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.

Vậy, trong trường hợp này, bố của anh (chị) là người giám hộ đương nhiên của bà nội nên có thể bán mảnh đất của bà nội để lấy tiền chữa bệnh cho bà nội (cách thức nhất); hoặc với tư cách là người giám hộ. bố của anh (chị) thay bà nội hoàn thành các thủ tục tặng cho mảnh đất, sau đó bán lại cho người khác (cách thứ hai).

Khuyến nghị:

Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected], [email protected].
Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.