Tư vấn về tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

Hỏi: Tôi có 1 căn nhà ở Vũng Tàu cho chị B thuê. Khi ký hợp đồng thuê nhà, chúng tôi có làm 2 cái hợp đồng: Một cái ghi giá thuê nhà 14 triệu/tháng, không ra công chứng. Trong hợp đồng này có ghi rõ: "Giá thuê này là cơ sở để xác định nghĩa vụ thanh toán của chị B". Một cái ghi giá thuê nhà 8 triệu/tháng,có ra công chứng.Trong hợp đồng này có ghi rõ "Giá thuê này chỉ là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ với nhà nước". Thời hạn thuê nhà là 9 năm và được lập cùng ngày. Trong cả 02 hợp đồng nêu trên đều có nội dung sau: Tôi được đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải báo cho Bên B biết trước tối đa 03 (ba) tháng, yêu cầu bồi thường thiệt hại và không hoàn trả tiền cọc nhà nếu Bên B có một trong các hành vi sau đây:Không trả tiền thuê nhà đúng thời hạn qui định trong hợp đồng mà không có sự đồng ý chính thức của Bên A bằng văn bản hoặc bằng Email, tin nhắn liên hệ;- Sử dụng nhà không đúng mục đích quy định trong hợp đồng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật;- Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên A;- Bên B không được tự ý sang nhượng, cho thuê lại căn nhà dưới bất kỳ hình thức nào.Các tháng trước đây, 2 bên thực hiện hợp đồng mà không có vướng mắc phát sinh, Bên B vẫn thanh toán cho tôi số tiền 14 triệu/tháng bằng tiền mặt cho chị gái của tôi ở Vũng Tàu và phía nhà tôi ko hề có xác nhận khi nhận tiền nhà của chị B hàng tháng. Tuy nhiên, sau khi thực hiện được 10 tháng, Bên B đã tự ý ký 1 giấy chuyển chuyển nhượng cho chị C mà không được sự đồng ý của tôi. Nội dung của giấy chuyển nhượng này là "chuyển giao hoạt động kinh doanh của Bên B tại căn nhà đang thuê của tôi". Khi biết sự việc tôi có nói chị B làm như vậy là vi phạm vào điều khoản "Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên A" và "Bên B không được tự ý sang nhượng, cho thuê lại căn nhà dưới bất kỳ hình thức nào" nên tôi *đề nghị thanh lý hợp đồng*. Tuy nhiên, chị B nói là không vi phạm việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà như tôi nói. Chị B nói là *chỉ chuyển nhượng hoạt động kinh doanh chứ không phải chuyển nhượng việc thuê nhà*! Tôi đề nghị nếu tiếp tục việc thuê nhà thì phải thanh toán tiền đầy đủ. Tuy nhiên, đến thời điểm này, chị B lại nói là chỉ thanh toán tiền nhà 8triệu/tháng như trong HĐ công chứng. Tôi nói như vậy là bên B đã vi phạm hợp đồng vì số tiền 8 triệu chỉ là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ với nhà nước; số tiền 14triệu/tháng mới là cơ sở để chị B phải thanh toán cho tôi, đúng như chị B đã ký cam kết trong HĐ giữa tôi và chị ấy (mà ko ra công chứng). Kính xin được Luật sư tư vấn: như vậy trong trường hợp này, tôi có thể làm thanh lý Hợp đồng với chị B vì 02 lý do được ko?Việc thời điểm bây giờ, bên B nói chỉ thanh toán cho tôi 8 triệunhư trong HĐ công chứng là Bên B có cơ sở làm vậy hay không? Tôi có cơ sở vẫn bắt bên B trả tiền 14triệunhư lúc trước và trong HĐ tay giữa hai người không? Việc tôi ký 02 HĐ như vậy có gì là sai so với quy định ko? Nếu tranh chấp thì sẽ căn cứ theo HĐ nào để giải quyết? Hiện nay, tôi có gọi điện thoại đề nghị gặp mặt nhưng Bên B viện đủ lý do để không về gặp tôi giải quyết và nói chuyện rất vô văn hóa cũng như rất bất hợp tác.(Vũ Nam Anh - Hà Nội).

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Thứ nhất,về việc bạn lập hai hợp đồng thuê nhà

Điều 129.Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

"Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu"

Cùng với đó là quy định tại Điều 122 củaluậtnhà ở 2014 như sau:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

"2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà với mức giá 8 triệu là giao dịch giả tạo nhằm che giấu hợp đồng thuê nhà với mức giá 14trệu. Cho nên hợp đồng 8 triệu sẽ bị vô hiệu. Và hợp đồng 14triệu có hiệu lực dù chưa được công chứng chứng thực. Do vậy, khi tranh chấp xảy ra hai bên thực hiện theo hợp đồng có ghi giá trị thuê nhà là 14 triệu đồng".

Thứ hai,bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng với chị B theoquy định tại Điều 498 Bộ luật dân sự 2005 và sự thỏathuận của bạn và chị B trong hợp đồng.

Điều 498.Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

"1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác"

Vì vậy vìlý do chị B không trả đủ tiền nhà như đã thỏa thuận và cho người khác thuê lại ngôi nhà không có sự đồng ý của bạn nênbạn hoàn toàn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng với chị B.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật hợp đồng mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.