Tư vấn về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu

Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước...

Hỏi: Vào năm 2011 vợ tôi được một người bạn chuyển nhượng cho một mảnh đất có giá trị ghi trong hợp đồng là 50 triệu đồng, Hợp đồng đứng tên vợ tôi và bên có đất chuyển nhượng đã trao cho vợ tôi 1 Sổ đỏ có ghi về diện tích là 80 m2 (Tạm gọi là hợp đồng số 1).Tuy nhiên vào đầu năm 2015 do gia đình tôi có việc nên tôi đã mang sổ đỏ này đi cầm cố để vay tiền được 100 triệu đồng (Việc cầm cố này là hình thức vay tiền ngoài chợ đen, sau này do không trả được lãi nên tôi đã để lại cho họ sổ đỏ và ký vào Hợp đồng chuyển nhượng đất (Tạm gọi là Hợp đồng số 2) ký và viết tên vợ tôi vào mục bên chuyển nhượng, phần này tôi ký lúc đó chưa có xác nhận của cán bộ địa chính và chưa có dấu xác nhận của chính quyền địa phương và đến giờ tôi cũng không biết cái sổ đỏ đó đã được chuyển sang tên người khác chưa.Vậy cho tôi hỏi:Hợp đồng chuyển nhượng đất số 1 giữa người bạn và vợ tôi có hợp pháp không. Chiếc sổ đỏ như vậy có được pháp luật thừa nhận không.Việc dùng giấy viết biên nhận của vợ tôi để làm căn cứ đòi tiền bán đất là 100 triệu có được pháp luật thừa nhận không.Việc tôi ký thay vợ tôi để thực hiện hành vi chuyển nhượng đất theo Hợp đồng số 2 có vi phạm pháp luật không. Nếu sau này do kiện cáo mà tòa tuyên là Hợp đồng số 1 vô hiệu thì tôi có phải trả lại cho người mua trong giao dịch Hợp đồng số 2 tiền 100 triệu không. (Nguyễn Tiến - Hà Nội)


>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Thứ nhất, về giá trị pháp lý của hợp đồng số 1

Luật đất đai 2003 quy định:

Điều129.Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

“…Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước…”.

Thời điểm người bạn của vợ anh tặng cho quyền sử dụng đất là năm 2011, theo đó Luật đất đai 2003 sẽ có hiệu lực để áp dụng. Theo đó, hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ anh và người bạn kia buộc phải được chứng thực hoặc công chứng hợp pháp.

Theo đó, Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:

"Điều 134.Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ anh và người bạn kia (HĐ số 1 )sẽ vô hiệu_ không có giá trị pháp lý, do vi phạm về hình thức_hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp.

Giấy xác nhận mà vợ bạn ký kết đầu năm 2015 được xác định là hợp đồng phụ của hợp đồng chính (HĐ 1). Do hợp đồng chính vô hiệu nên giấy xác nhận này cũng không có giá trị pháp lý.

Thứ hai, về giá trị pháp lý của hợp đồng thứ 2.

Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể thấy, việc tặng cho và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều không được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp. Đồng thời diện tích đất này cũng chưa được sang tên để đứng tên vợ bạn.

Đối với hợp đồng số 2 này, Luật đất đai 2013 có quy định:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất….”.
Như vậy, thời điểm anh thế chấp quyền sử dụng đất để vay số tiền 100 triệu là năm 2015 nên Luật đất đai 2013 sẽ được áp dụng. Theo đó, để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất thì diện tích đất đó phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, diện tích đất chưa được sang tên vợ chồng anh, nên cả anh và vợ đều không có quyền thế chấp diện tích đất này. Do vậy, hợp đồng mà anh ký kết để vay 100 triệu sẽ không có giá trị pháp lý.
Tóm lại, cả 2 hợp đồng trong trong trường hợp của anh đều bị vô hiệu, theo đó 2 hợp đồng này sẽ được giải quyết theo hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
Điều 137.Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu -
Bộ luật dân sự 2005
"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Như vậy, vợ chồng anh cần hoàn trả số tiền 100 triệu cho bên nhận thế chấp để lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó hoàn trả cho người bạn của vợ anh.

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.