Tư vấn trường hợp vay tiền thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Trường hợp trong lần giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lần đầu tiên tại phòng công chứng có cả hai vợ chồng chị cùng kí thì khi hủy bỏ hợp đồng này cần phải có cả chữ kí của chị tức là sự đồng ý của chị do đó hợp đồng số 1 bị hủy là không đúng quy định..

Hỏi: Tôi vay tiền của ông A 3 tỷ đồng (dưới hình thức lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại phòng công chứng). Sau đó đúng 1 tháng ông A đăng ký chuyển quyền sang tên, nhưng Văn phòng đăng ký QSDĐ trả hồ sơ, yêu cầu phải chuyển mục đích sử dụng đất sang ONT tối thiểu 600m2 (vì tôi đã xây dựng nhà nghỉ trên đất 600m2). Ông A có bàn bạc với tôi là ông bỏ tiền ra 600 triệu để chuyển mục đích rồi sang tên qua ông A (mục đích là muốn giúp tôi giữ lại thửa đất, vì lúc đó tôi đang bị kiện đòi nợ lên đến 9 tỷ đồng. Ông A nói sau này nếu tôi có tiền thì chỉ lấy lại số tiền đã bỏ ra và lãi suất 2% tháng, rồi chuyển nhượng lại cho tôi. Nhưng nay ông A đã khởi kiện đòi lấy hết 100% thửa đất và tài sản trên đất, trị giá khoảng 12 tỷ. Trong lần đầu tiên lập hợp đồng tại PCC (tạm gọi là hợp đồng số 1) có cả vợ chồng tôi cùng ký, mặc dù đây là tài sản do cha, mẹ tôi để lại cho tôi. Sau đó ông A chuyển mục đích 600m2 ONT thì giấy chứng nhận có thay đổi, nên phòng công chứng yêu cầu hủy hợp đồng số 1. Trong hợp đồng hủy này chỉ có một mình chồng tôi ký, tôi không đồng ý ký nhưng PCC vẫn lập hợp đồng hủy và lập tiếp hợp đồng chuyển nhượng lần 2 (tạm gọi là hợp đồng số 2). Trong hợp đồng số 2 này cũng chỉ có chồng tôi ký. Đề nghị Luật sư tư vấn, hợp đồng hủy như vậy có đúng không và hợp đồng thứ 2 có hiệu lực không? Tôi có thể khởi kiện yêu cầu Tòa Án hủy hợp đồng thứ hai không? (Trương Thị Nhàn – Đà Nẵng)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Phạm Hồng Phúc - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định như sau:

Điều 127 giao dịch dân sự vô hiệu

“Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”.

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”.

Điều 217. Sở hữu chung hợp nhất

“1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung”.

Theo luật công chứng 2014 thì:

Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

“1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này”.

Điều 52. Người có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

“Công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật”.

Theo như thông tin mà chị cung cấp trong lần giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lần đầu tiên tại phòng công chứng có cả hai vợ chồng chị cùng kí do đó theo Điều 51 Luật công chứng khi hủy bỏ hợp đồng này cần phải có cả chữ kí của chị tức là sự đồng ý của chị do đó hợp đồng số 1 bị hủy này không đúng theo quy định của pháp luật.

Phần đất được chuyển nhượng trong hợp đồng số 1 là là tài sản thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng chị nên cả hai có quyền và nghĩa vụ như nhau khi chuyển nhượng cần sự đồng ý của cả hai do đó hợp đồng này vô hiệu do vi phạm pháp luật về quyền sở hữu. Do đó chị hoàn toàn có thể khởi kiện yêu cầu TAND tuyên bố hợp đồng số hai là vô hiệu đồng thời yêu cầu tòa án tiến hành thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho ông A.

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.