Tư vấn giải quyết tranh chấp về đặt cọc mua bán đất đai

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Hỏi: Tôi là Trần Hải Long đang sống và làm việc tại Hà nội. Gia đình tôi qua một người chị thân giới thiệu và chúng tôi có ý định mua lại một mảnh đất 45m2 của bạn chị ấy trong khu vực Mỹ đình Hà nội. Nói chung người bán đất đó theo cảm nhận ban đầu của tôi cũng là người tốt, có nhà cửa đàng hoàng. Vợ là công chức Bộ Y tế, chồng làm giám đốc một công ty riêng. Mảnh đất đó họ mua từ năm 2010 và đã có sổ đỏ mang tên anh chồng. Do điều kiện thiếu vốn kinh doanh nên họ đã đem sổ đó thế chấp để vay 1,1 tỷ đồng tại ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội với thời gian trả nợ cả gốc và lãi là 60 tháng. Khi giao dịch họ đã cho chúng tôi xem hợp đồng tín dụng (bản gốc), sổ đỏ(bản photo). Về cơ bản là tôi tin họ vì những gì họ cho chúng tôi xem là rõ ràng, minh bạch. Chúng tôi đã đồng ý mua mảnh đất đó với tổng trị giá là 1,9 tỷ đồng với điều kiện thanh toán như sau: 1. Đặt cọc trước 50 triệu(tôi đã đặt cọc và có giấy tờ đặt cọc 2 bên ký).2. Sau một tháng từ ngày đặt cọc 21/5/2106 đến 21/6/2016 nếu chúng tôi thanh toán đủ 1,9 tỷ thì ngay lập tức họ sẽ làm thủ tục giải chấp ở ngân hàng và làm thủ tục sang tên cho tôi. Nếu trường hợp trong thời gian trên chúng tôi không thanh toán ngay được 1,9 tỷ thì họ đồng ý cho thanh toán trước 1,5 tỷ tiền mặt (trả bằng tiền mặt) và họ đồng ý cho chúng tôi nợ lại 400 triệu trong thời gian 6 tháng không tính lãi. Nhưng họ yêu cầu trả 1,5 tỷ đó và làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền SHĐ (theo mẫu lấy trên mạng) nhưng hợp đồng đó chỉ là hai gia đình ký và mời thêm một hai người bạn làm chứng và SỔ ĐỎ họ vẫn sẽ giữ đến khi nào tôi thanh toán hết 400 triệu nợ thì họ sẽ làm thủ tục sang tên.Vì là quen biết và là mảnh đất tôi rất ưng nên tôi cũng rất nóng lòng muốn mua nhưng vẫn băn khoăn chuyện giao kèo khoản 1,5 tỷ kia. Vì tôi cũng biết mọi giao dịch về BDS phải qua văn phòng công chứng. Đề nghị Luật sư tư vấn, nếu tôi giao tiền cho họ và cùng ký vào bản Hợp đồng kia thì có đúng luật không? Nếu cần người làm chứng thì trong trường hợp này cơ quan nào có thể làm chứng đươc? (Hải Long - Hà Nội)
>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Theo quy định tại Điều 689 Bộ Luật Dân sự năm 2005, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật:

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất"1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

Trong trường hợp của anh, việc chuyển nhượng được thực hiện qua hợp đồng tuy có sự chứng kiến của hai người bạn làm chứng nhưng không được công chứng chứng thực. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh chưa được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục luật định.

Một khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng nêu trên có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu, và hệ quả là các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (Điều 137 Bộ Luật Dân sự năm 2005).

Do vậy, trong trường hợp này cách tốt nhất là hai bên ký kết hợp đồng và đến công chứng tại phòng công chứng thuộc sở tư pháp. Có như vậy việc chuyển nhượng mới đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật.

Khuyến nghị:
  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.