Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất không có công chứng, chứng thực

Đề nghị luật sư tư vấn tranh chấp đất đai khi giấy tờ chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực và không có đủ chữ ký của các chủ sở hữu. Nội dung tranh chấp tóm tắt như sau:

Hỏi: Năm 2007, bố tôi bán căn nhà của gia đình tôi cho một người cô họ với giá 20 triệu đồng. Khi bán, chỉ có bố tôi và cô ruột cùng ghi và ký giấy tờ chuyển nhượng (ghi là Đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có chứng nhận gì của UBND xã). Đơn chuyển nhượng cũng không có chữ ký đồng ý của mẹ và anh chị em tôi. Bố tôi giao Giấy quyền sử dụng đất cho cô, nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện vẫn đứng tên bố tôi. Năm 2014, anh trai tôi có thỏa thuận với cô, thì cô đưa ra điều kiện, trả lại cô 150 triệu đồng để lấy lại mảnh đất. Năm 2015, khi anh trai tôi về đến nhà cô để mua lại mảnh đất thì cô đã bán lại đất trên cho cô em gái. Chúng tôi phải làm thế nào để giành lại nhà, đất nêu trên (Mai Hoa - Hà Nam)


Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Lê Thị Quỳnh - Tổ tư vấn pháp luật Luật Đất đai của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Căn cứ theo khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về việc công chứng chứng thực hợp đồng liên quan đến giao dịch đất đai như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo quy định này, đối với giao dịch liên quan đến đất, cụ thể là hợp đồng chuyển nhượng thì phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như trình bày trong trường hợp này, bố của chị và cô chỉ viết đơn chuyển nhượng mà không có công chứng chứng thực, như vậy đơn chuyển nhượng này sẽ không có hiệu lực pháp luật. Bố chị đứng tên quyền sở hữu mảnh đất, do đó tài sản này không phải là tài sản chung của hộ gia đình nên khi tiến hành chuyển nhượng sẽ không cần chữ ký của tất cả mọi người trong hộ. Tuy nhiên, một điều kiện bắt buộc đó là đơn chuyển nhượng này phải được công chứng hoặc chứng thực Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực có thể được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất này.

Nếu bố chị và cô chị không chứng thực hoặc công chứng đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tờ đơn này sẽ vô hiệu. Nghĩa là pháp luật sẽ không công nhận việc chuyển nhượng này, bố chị vẫn là người có quyền sử dụng đất.

Khi cô chị cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bố chị mà không trả lại cho gia đình, chị có thể tiến hành kiện đòi lại giấy tờ này. Chị có thể tham khảo quy định tại Điều 3 của Công văn 141/TANDTC-KHXXX ngày 21/9/2011 của Tòa án nhân dân tối cao về Thẩm quyền giải quyết yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản:

“Trường hợp người khởi kiện chỉ đòi lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản do người khác đang chiếm giữ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy đăng ký xe mô tô, xe máy; Giấy đăng ký xe ô tô…) thì Tòa án giải quyết như sau:

a) Trường hợp chưa thụ lý vụ án thì Tòa án áp dụng điểm e khoản 1 Điều 168 Bộ luật tố tụng dân sự trả lại đơn kiện cho người khởi kiện. Trong văn bản trả lại đơn khởi kiện, Tòa án phải ghi rõ lý do trả lại đơn khởi kiện là yêu cầu khởi kiện không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

b) Trường hợp đã thụ lý vụ án thì Tòa án căn cứ vào khoản 2 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sựra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, xóa tên vụ án đó trong sổ thụ lý; trả lại đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo cho đương sự; căn cứ khoản 3 Điều 193 Bộ luật tố tụng dân sựra quyết định trả lại tiền tạm ứng án phí cho đương sự.

c) Khi trả lại đơn khởi kiện hoặc đình chỉ giải quyết vụ án dân sự nêu trên, Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện có thể yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết theo thẩm quyền buộc người chiếm giữ bất hợp pháp giấy tờ nêu trên phải trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ đó. Trong trường hợp giấy tờ bị mất thì chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ nêu trên có quyền đề nghị cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp lại giấy tờ bị mất theo quy định của pháp luật (ví dụ: yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bị mất theo quy định tại Điều 24 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ “về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”). Bên có lỗi trong việc làm mất giấy tờ phải chịu toàn bộ chi phí, lệ phí trong việc cấp lại giấy tờ mới.”

Chị có thể dựa vào quy định nêu trên để khởi kiện đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cô chị đang giữ.

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật Đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.