Quyền lợi khi mua bán nhà đất dưới dạng hợp đồng ủy quyền

Vì hợp đồng mua bán nhà của hai bên được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền do đó quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên được thực hiện theo quy định về hợp đồng ủy quyền.

Hỏi: Năm 2008 gia đình tôi có mua căn hộ chung cư, do căn hộ chưa có Sổ đỏ nên bên bán và gia đình tôi ký Hợp đồng uỷ quyền sử dụng căn hộ, có công chứng, hợp đồng có điều khoản ghi thời hạn đến 2018. Năm nay, theo chủ trương của TP Hà Nội về việc cấp sổ đỏ, gia đình tôi đã tìm cách liên hệ với người bán căn hộ (cũng là người đứng tên trong Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư) để đề nghị cung cấp giấy tờ cần thiết cho việc làm sổ đỏ.Đến nay, gia đình tôi đã nhận được sổ đỏ mang tên người chủ cũ. Gia đình tôi muốn làm thủ tục sang tên sổ đỏ song người chủ cũ không hợp tác nên gia đình tôi chưa thực hiện được. Xin hỏi Luật sư,Gia đình tôi có quyền gì với căn hộ mà chúng tôi đã mua (đặc biệt là sau năm 2018)?Người chủ cũ có quyền/nghĩa vụ gì với căn hộ? (Trường Giang - Ninh Bình)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Bùi Ánh Vân – Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest – trả lời:

Thứ nhất, xác định quyền lợi đối với căn hộ chung cư bạn đã mua sẽ phải căn cứ vào "Hợp đồng ủy quyền" trên thực tế hai bên đã ký kết.

Bạn có thể tham khảo quyền lợi của mình theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 về hợp đồng ủy quyền

Điều 581. Hợp đồng uỷ quyền

"Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định".

Điều 582. Thời hạn uỷ quyền

"Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền".

Điều 584. Nghĩa vụ của bên được uỷ quyền

"Bên được uỷ quyền có các nghĩa vụ sau đây: 1. Thực hiện công việc theo uỷ quyền và báo cho bên uỷ quyền về việc thực hiện công việc đó; 2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện uỷ quyền về thời hạn, phạm vi uỷ quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi uỷ quyền; 3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc uỷ quyền; 4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc uỷ quyền; 5. Giao lại cho bên uỷ quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc uỷ quyền theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật; 6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này".

Điều 585. Quyền của bên được uỷ quyền

"Bên được uỷ quyền có các quyền sau đây: 1. Yêu cầu bên uỷ quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc uỷ quyền; 2. Hưởng thù lao, được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc uỷ quyền".

Điều 586. Nghĩa vụ của bên uỷ quyền

"Bên uỷ quyền có các nghĩa vụ sau đây: 1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được uỷ quyền thực hiện công việc; 2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được uỷ quyền thực hiện trong phạm vi uỷ quyền; 3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được uỷ quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được uỷ quyền và trả thù lao cho bên được uỷ quyền, nếu có thoả thuận về việc trả thù lao".

Điều 587. Quyền của bên uỷ quyền

"Bên uỷ quyền có các quyền sau đây: 1. Yêu cầu bên được uỷ quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc uỷ quyền; 2. Yêu cầu bên được uỷ quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc uỷ quyền, nếu không có thoả thuận khác; 3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được uỷ quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 584 của Bộ luật này".

Điều 588. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền

"1. Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.

Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.

2. Trong trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền".

Điều 589. Chấm dứt hợp đồng uỷ quyền

"Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây: 1. Hợp đồng uỷ quyền hết hạn; 2. Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành; 3. Bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 588 của Bộ luật này; 4. Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết".

Căn cứ Điều 689 Bộ luật dân sự 2005, thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải thông qua hợp đồng, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Theo đó, trên giấy tờ bạn làm hợp đồng ủy quyền sử dụng đất thì sẽ chỉ xác định quyền lợi của một người được ủy quyền. Dựa trên nội dung ủy quyền trong hợp đồng nếu có quy định khi có giấy chứng nhận bên bán phải giao giấy tờ để tiến hành việc mua bán thì bên bán sẽ phải thực hiện theo nghĩa vụ này. Nếu không giao bạn có quyền thực hiện khởi kiện do bên bán vi phạm hợp đồng ủy quyền.Trường hợp không quy định thì sẽ là khó khăn trong quá trình giải quyết vấn đề của bạn, và sẽ có rủi ro nhất định xảy ra.

Thứ hai, chủ cũ có quyền gì đối với căn hộ không?

Thì theo phân tích ở trên, chủ cũ sẽ có quyền như người đã ủy quyền cho bạn.

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.