Hợp đồng "mua đất" không công chứng, có hiệu lực không?

Khi thực hiện thủ tục tách thửa thì việc đo đạc địa chính là bắt buộc, và khi tiến hành đo đạc địa chính thì điều kiện bắt buộc đó là phải có mặt đầy đủ cả 2 bên. Sau khi đo đạc xong, cán bộ địa chính phải có biên bản đo đạc địa chính và có chữ ký của các bên..

Hỏi: Người hàng xóm nhà tôi mượn lối đi là 2m ngang x dài 16m ở phía sát ranh giới giữa 2 nhà để họ làm lối đi cho gia súc ra vào, bố mẹ tôi đã đồng ý. Sau đó, họ xin nhà tôibán lại cho họ phần đất đó (ngang 2m, dài 16m) với giá 20 triệu, khi bán 2 bên chỉ có viết giấy mua bán tay mà không qua công chứng. Sau đó nhà tôicó mời địa chính của xã lên để đo đạc và làm thủ tục tách thửa bán 2m cho họ. Địa chính cũng đo từ phần ranh giới cũ sang 2m x 16m (phần lối đi mà họ xin) trước mặt nhà tôivà nhà họ. Đến khi 2 bên nhận sổ mới thì phát hiện là phần đất nhà tôibị tách bán cho họ là 4m ngang x dài 16m chứ không phải là 2mx16m như thỏa thuận. Bố tôiđã gặp trực tiếp bên Địa chính để hỏi sư việc thì được địa chính giải đáp là họ (bên mua) sau khi đo đạc xong họ đã xuống xã gặp địa chính nói là họ mua thêm 2mx ngang 16m, còn phần đường đi 2m là nhà tôicho họ nên địa chính dựa vào đó để tách thửa chứ không hề biết là nhà tôichỉ bán phần đường đi. Bố tôiđã làm đơn khiếu nại gửi lên xã để yêu cầu giải quyết, phía xã cũng đã gọi điện yêu cầu họ (bên mua) trình diện để giải quyết, họ đồng ý nhưng đã 2 lần họ không xuống gặp để hòa giải. Đề nghị Luật sư tư vấn, bên địa chính làm vậy là đúng hay sai? Gia đình tôicần phải làm gì để lấy lại phần đất của nhà mình? (Phạm Văn Giang – Thái Bình)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

1. Về việc làm của cán bộ địa chính xã.

Khi thực hiện thủ tục tách thửa thì việc đo đạc địa chính là bắt buộc, và khi tiến hành đo đạc địa chính thì điều kiện bắt buộc đó là phải có mặt đầy đủ cả 2 bên: bên bán và bên mua, cán bộ địa chính có trách nhiệm đo đúng diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng. Sau khi đo đạc xong, cán bộ địa chính phải có biên bản đo đạc địa chính và có chữ ký của các bên, sau đó mới là thủ tục gửi số liệu địa chính đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cơ quan thuế.Việc cán bộ địa chính không xác thực thông tin chuyển nhượng thêm2m giữa gia đình anh (chị) và gia đình bên kia đã ghi vào biên bản đo đạc địa chính và gửi đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật.Về việc này, gia đình anh (chị) có quyền khiếu nại hành vi hành chính này của cán bộ địa chính xã.

2. Về việc mời bên mua lên để giải quyết nhiều lần nhưng bên mua không lên, anh (chị) có thể đề nghị UBND xã/phường/thị trấn lập biên bản hòa giải không thành để thực hiện thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Để lấy lại phần đất,gia đình anh (chị) có thể khởi kiện bên mua để đòi lại đất. Bởi, chính bên mua có hành vi gian dối trước cán bộ địa chính về việc nói rằng gia đình anh (chị) đã bán cho bên này thêm 2m2 đất nữa để con đường đi vào đất nhà này là 4x16. Việc đó đã ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình anh (chị), nên gia đình anh (chị) hoàn toàn có quyền khởi kiện.

Điều 161 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi bổ sung năm 2011 quy định về quyền khởi kiện như sau:"Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Toà án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình".

Anh (chị) không nói về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được công chứng hay không, nhưng đối với phần hợp đồng chuyển nhượng diện tích 2x16 chỉ được viết tay mà không được công chứng hay chứng thực nên phần hợp đồng được thiết lập sau này sẽ không được pháp luật công nhận. Khi gia đình anh (chị) khởi kiện đòi lại đất thì Tòa án sẽ dựa trên quy định của pháp luật đất đai về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác định hợp đồng này vi phạm về hình thức của hợp đồng. Bởi điểm a khoản 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:"Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Theo quy định tại Điều 134 BLDS 2005 thì Tòa án sẽ cho các bên trong hợp đồng một thời hạn xác định để hoàn thiện hình thức của hợp đồng, tức là cho các bên thời gian để thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Khi đó, gia đình anh (chị) là bên bán và có quyền lựa chọn một trong hai việc làm sau:Một là, cùng với bên mua công chứng/chứng thực hợp đồng đúng với ý chí của mình. Hợp đồng được tiếp tục thực hiện theo đúng với quy định của pháp luật và ý chí của các bên.Hai là, không ra công chứng/chứng thực hợp đồng. Dẫn đến hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Lúc này diện tích 2x16 được trả lại cho gia đình anh (chị), đồng thời gia đình

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.