Hỏi về thủ tục tách thửa đất, vẽ sơ đồ đất đai ?

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất .

Hỏi: Tôi có mua 1 đám đất của người cô ruột, lúc đo đạc và làm thủ tục thì có cán bộ địa chính xã lên đo đạc làm thủ tục tách thửa đất, vẽ sơ đồ, có đầy đủ thủ tục, bên bán (Cả chồng, vợ) ký vào hợp đồng chuyển nhượng, bên mua cũng ký như vậy và có xác nhận của UBND xã xác nhận, ký và đóng dấu. Nhưng bên bán lại không đưa sổ đỏ gốc mà là đưa bản pho to nên không làm được tách sổ đỏ cho tôi. Như vậy khi chưa làm được sổ đỏ thì các giấy tờ trên có đảm bảo quyền lợi cho tôi không theo pháp luật không? Liệu bên bán có lật mặt đòi lại đất không? Còn về giấy nhận tiền thì chỉ có hai bên giao nhận ký tênvới nhau thôi , như vậy có đảm bảo tính pháp lý không. Xin luật sư tư vấn để tôi làm được sổ đỏ. Nếu như họ có tình không làm cho tôi thì tôi phải làm gì ? (Hạ My - Gia Lai)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Lê Thị Hồng Sơn - Tổ tư vấn pháp luật Bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"


Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng mua bán đất đai được xác lập trước thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (01/7/2004) thì hợp đồng mua bán này không bắt buộc phải công chứng. Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ nên chúng tôi không biết bạn mua đất khi nào nhưng dù bạn mua đất tại thời điểm nào thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất củabạn đã được công chứng chứng thực bởicơquan có thẩm quyền thìhợp đồng mua bán này có hiệu lực pháp luật.Giaý biên nhận tiền của hai bên chỉ ký và không công chứng thi giấy biên nhận này vẫn có giá trị pháp lý vì pháp luật không quy định giấy nhận tiền bắt buộc phải công chứng.

Tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định vềĐiều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Căn cứ vào điều trên cho thấythửa đất bạn muachỉ được phép tiến hành chuyển nhượng và các quyền kháckhi có đủ các điều kiện nêu trên. Như vậy nếu bạn mới chỉ có hợp đồng mua đất được công chứng và có chữ ký của hai bên thì chưa đủ điều kiện đểbạn thực hiện các quyền về sở hữu và sử dụng đất mà bạn phải làm thủ tục sang tên tách thửa đất bạn mua thì bạn mới có đầy đủ căn cứ pháp lý để thực hiện quyền lợi của mình .Tuy nhiên bạn có cầm hợp đồng chuyển nhượng và có công chứng của UBND xã và các giấy tờ biên nhận tiền nên bên bán không thể đòi lại đất mà bạn đã mua được. Nếu bạn muốn làm thủ tục tách sổ đỏ thì bạn có thể thỏa thuận với gia đình cô bạn người bạn mua đấtmượn sổ đỏ để làm thủ tụcsang tên nhưng nếu cô bạn không đồng ý cho bạn mượn sổ đỏ gốc để làm thủ tục tách sổ đỏ thì bạn có quyền yêu cầu cơ quan tòa án có thẩm quyền nơi có đất để giải quyết cho bạn .

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật Bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.