Luật sư tư vấn về thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho nhà, đất mua bán chỉ có giấy tờ viết tay (không được công chứng, chứng thực).
Hỏi: Tôi mua một mảnh đất 100m2 (chưa có sổ đỏ) từ năm 2009. Việc mua bán này chỉ bằng giấy viết tay. Nay tôi muốn làm sổ đỏ cho mảnh đất này có được không? Trình tự thủ tục như thế nào? (Nguyễn Thuận - Hưng Yên)
Luật gia Nguyễn Thị Bích - Phòng Dân sự & Thương mại của Công ty TNHH Everest - trả lời:
Điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”
Do vậy khi anh/chị mua mảnh đất thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và phải được công chứng theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này anh/chị chưa đề cập rõ hợp đồng mua bán mảnh đất này có được công chứng theo quy định hay không nên tôi sẽ chia làm hai trường hợp sau
Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng đất được công chứng theo đúng quy định.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất của anh/chị đã được công chứng theo đúng quy định của pháp luật thì hợp đồng của anh/chị đã có hiệu lực pháp luật. Lúc này, anh/chị có thể xin đăng ký cấp sổ đỏ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có mảnh đất
Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng đất chưa được công chứng theo đúng quy định.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất của anh/chị chưa được công chứng theo đúng quy định của pháp luật thì hợp đồng của anh/ chị có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định của điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 và điều 129 Luật dân sự 2015:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Lúc này anh/chị nên gặp gỡ và trao đổi với bên bán để đi công chứng hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật để thực hiện các bước tiếp theo
Do anh/chị có giấy tờ mua bán đất từ năm 2009 nên theo khoản 52 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung khoản 1 điều 82 nên anh chị không được cấp sổ đỏ
54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:
"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:"
Vì vậy nếu muốn được cấp sổ đỏ anh/chị cần làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất giữa anh/chị và người bán mảnh đất đó theo trình tự như sau:
- Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc phòng địa chính thuộc Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Kể từ ngày các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Sau đó anh/chị có thể làm xin cấp sổ đỏ theo trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.
Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.
Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.
Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.
Quý vị tìm hiểu thêm thông tin chi tiết hoặc liên hệ với Luật sư, Luật gia của Công ty Luật TNHH Everest để yêu cầu cung cấp dịch vụ:
- Địa chỉ: Tầng 19 Tòa nhà Thăng Long Tower, 98 Ngụy Như Kom Tum, Thanh Xuân, Hà Nội
- Chi nhánh Tây Hà Nội:Tầng 9, tòa nhà 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Trung Hoà, Quận Cầu Giấy, Hà Nội
- Văn phòng giao dịch: Tầng 2, Toà nhà Ngọc Khánh, 37 Nguyễn Sơn, Long Biên, Hà Nội
- Điện thoại: (04) 66.527.527 - Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900-6198
- E-mail:[email protected], hoặc E-mail: [email protected].
Bình luận