Ủy quyền sang tên và mua bán nhà ở?

Hỏi: Tôi có mua một căn hộ chung cư 100m và có Hợp đồng mua bán nhà ủy quyền công chứng giữa tôi và chủ hộ. Căn hộ này được cấp sổ đỏ vào tháng 12 năm 2015 và hiện mang tên vợ chồng chủ hộ trước đây. Do tôi bận đi công tác nước ngoài nên chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Hiện tại gia đình tôi đang sống ở nước ngoài và có nhu cầu sang nhượng lại cho em vợ căn hộ trên nên tôi dự kiến một sốviệc sau: - Tôi và vợ tôi (vì tài sản có sau khi cưới) làm Giấy ủy quyền cho bố tôi ở Việt Nam tại Sứ quán Việt Nam ở nước ngoài - Bố tôi sẽ thay mặt vợ chồng tôi làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho tôi - Bố tôi sẽ thay mặt vợ chồng tôi làn thủ tục bán nhà cho em vợ tôi. Tôi cần tư vấn về quy trình trên, các loại thuế và phí liên quan đến việc sang tên sổ đỏ và bánnhà và thời gian dự kiến hoàn thành việc bán nhà sau khi bố tôi nhận được Giấy ủy quyền? (Đỗ Vũ Nam - Hà Nội).

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Thứ nhất, về vấn đề ủy quyền giữa bạn và bố bạn để thực hiện các thủ tục liên quan đến căn hộ chung cư trên.

Trong trường hợp bạn đang ở nước ngoài muốn ủy quyền cho bố bạn ở Việt Nam thực hiện thay bạn các thủ tục liên quan đến căn hộ bạn đã mua, Luật công chứng 2014 quy định như sau:

"Điều 78. Việc công chứng của cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa ViệtNam ở nước ngoài

1. Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài được công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền và cáchợp đồng, giao dịch khác theo quy định của Luật này và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.

2. Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao được giao thực hiện công chứng phải có bằng cử nhân luật hoặc được bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng.

3. Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao thực hiện công chứng theo thủ tục quy định tại Chương V của Luật này, có quyền quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 và nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 2 Điều 17 của Luật này."

Do đó bạn làm giấy ủy quyền nộp tại Cơ quan đại diện ngoại giao, đại diện lãnh sự của Việt Nam tại nước hiện tại bạn đang sinh sống và làm việc. Việc ủy quyền này được thực hiện theo Điều 55 Luật Công chứng 2014.

"Điều 55. Công chứnghợp đồngủy quyền

1. Khi công chứng cáchợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứnghợp đồng ủy quyền"

Sau khi thực hiện xong thủ tục ủy quyền thì bố bạn sẽ nhận được hợp đồng ủy quyền được công chứng từ đómới có thể thực hiện việc sang tên và chuyển nhượng bất động sản thay cho bạn.

Về thủ tục sang tên sổ đỏ thực hiện như sau:

Bước 1:Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng nhà ở phải được công chứng tại tổ chức hành nghề có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản:

“Điều42. Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản

Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”

Bước 2:Kê khai thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp lệ phí trước bạ và nộp thuế thu nhập cá nhân) tại UBND cấp huyện nơi có bất động sản.

Bước 3:Đăng ký sang tên

Trình tự, thủ tục trong trường hợp chuyển nhượng được quy định tại khoản 1,2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Về việc chuyển nhượng căn hộ trên:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà đấtphải được Công chứng chứng thực ( theo quy định tại điều 450,Khoản 1 điều 689Bộ luật Dân sự năm 2005 và khoản 1 điều 122 Luật nhà ở năm 2014) mới có hiệu lực pháp luật.

Khoản 1 điều 40Luật Công chứng năm 2014 quy định những giấy tờ cần thiết mà công chứng viên yêu cầu người công chứng phải xuất trình khi công chứng hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn như sau:

"a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có."

Thủ tục chuyển nhượng nhà chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ)

Bước 1: Hai bên đến văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà;

Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, lệ phí);

Bước 4: Nhân giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bao gồm:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (bản chính + bản sao chứng thực);

- CMTND, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua (bản sao chứng thực);

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (công chứng);

- Hồ sơ kỹ thuật căn hộ (bản chính);

- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao).

Về nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, lệ phí)

- Lệ phí:

Lệ phí trước = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

- Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.