Tư vấn về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở?

Hỏi: Vợ chồng tôi kết hôn vào năm 1960, có hai người con chung là C và D. Khi còn sống, chồng tôi đã mua nhà ở của ông K, có diện tích 60m2 với giá 700.000.000 đồng vào đầu năm 2001. Giấy tờ đã hoàn tất nhưng trong hợp đồng mua bán nhà chồng tôi đã ghi nhận còn nợ ông K 150.000.000 đồng, hẹn khi nào có sẽ trả hết. Chồng tôi qua đời vào tháng 6 năm 2003, có để lại di chúc định đoạt tài sản của ông được chia đều cho tôi cùng các con. Vợ chồng tôi kết hôn vào năm 1960, có hai người con chung là C và D. Khi còn sống, chồng tôi đã mua nhà ở của ông K, có diện tích 60m2 với giá 700.000.000 đồng vào đầu năm 2001. Giấy tờ đã hoàn tất nhưng trong hợp đồng mua bán nhà chồng tôi đã ghi nhận còn nợ ông K 150.000.000 đồng, hẹn khi nào có tiền sẽ trả hết. Chồng tôi qua đời vào tháng 6 năm 2003, có để lại di chúc định đoạt tài sản của ông được chia đều cho tôi cùng các con. Sau khi chồng tôi qua đời, ông K yêu cầu tôi và con có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua nhà còn thiếu mà chồng tôi chưa thực hiện là 150.000.000 đồng. Cùng sự kiện ông K đòi nợ, tôi kiện đến toà án xin thừa kế di sản của chồng mình. Toà án xác định được: 1. Tài sản chung hợp nhất của hai vợ chồng tôi có 360.000.000 đồng 2. Ngôi nhà 60m2 chồng tôi mua của ông K nhưng ông đã cho con trai là C theo hợp đồng tặng cho hợp pháp. Xin hỏi tôi có phải trả tiền mà ông K đòi không ạ? Trả tiền là ngôi nhà hay tiền vợ chồng tôi có ạ? (Đỗ Vũ Hà - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật doanh nghiệp của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Trong trường hợp bạn đưa ra có 2 hợp đồng dân sự, đó là: Hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng tặng cho tài sản; mà tài sản ở đây là: nhà của ông K. Tuy nhiên, dựa vào những tình tiết bạn đưa ra thì tôi sẽ tư vấn như sau: Trước hết, bạn nói rằng: " ông K đã cho con trai ngôi nhà của mình là C theo hợp đồng tặng cho hợp pháp". Cùng với đó thì hợp đồng mua bán nhà của chồng bạn và ông K cũng đã có hiệu lực qua chi tiết: "Giấy tờ đã hoàn tất nhưng trong hợp đồng mua bán nhà chồng tôi đã ghi nhận còn nợ ông K 150.000.000 đồng". Vậy thì rõ ràng ở đây có hai hợp đồng cùng có hiệu lực trên một tài sản, vậy bạn cần phải xác định lại xem hợp đồng nào được giao kết trước.

Trường hợp thứ nhất:

Hợp đồng tặng cho giữa ông K và con trai của ông K có hiệu lực trước hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông K và chồng bạn. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà của chồng bạn giao kết với ông K là không có hiệu lực bởi ông K đã giao kết hợp đồng có sự lừa dối ( rõ ràng ông K đã tặng cho con trai ngôi nhà nhưng vẫn bán ngôi nhà đó cho chồng bạn) căn cứ theo quy định tại điều 132 BLDS 2005: “Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình". Do vậy, theo điều 137 BLDS 2005 thì các bên có trách nhiệm hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể là: "Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường." Chính vì vậy, để bảo vệ quyền lợi cho mình bạn nên gửi đơn ra tòa án yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở này vô hiệu. Các bên có trách nhiệm hoàn trả lại hiện trạng ban đầu cho nhau, tức là ông K phải hoàn trả số tiền mà chồng bạn đã trả cho ông K, trả lại cho ông K giấy tờ đã hoàn tất trước đó. Bạn không cần trả số tiền 150 triệu đồng nữa.

Trường hợp thứ hai:

Hợp đồng tặng cho giữa ông K và con trai của ông K có hiệu lực SAU hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông K và chồng bạn. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở giữa chồng bạn và ông K là có hiệu lực. Bạn phải hoàn thành nghĩa vụ trả 150 triệu đồng con thiếu bằng số tiền thừa kế của bạn và con bạn theo Điều 637 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại, cụ thể là: "1.Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác. 2. Trong trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thoả thuận của những người thừa kế. 3.Trong trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thoả thuận khác".

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.