Tư vấn về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hỏi: Tháng 1 năm 2015 tôi có mua 1 mảnh đất vườn đồi từ ông A (Mảnh đất này chưa được cấp GCNQSD đất). Mảnh đất này ông A lại mua lại từ ông B năm 2007. Ông B mua lại của ông C năm 2005.Thời điểm tôi mua mảnh đất đó có làm giấy tờ mua bán với ông A có xác nhận của bà Tổ trưởng dân phố, kèm theo các giấy tờ về nguồn gốc đất như: giấy tờ mua bán chuyển nhượng QSDD giữa ông B và ông C năm 2005 có xác nhận của UBND phường và địa chính; biên bản xác minh hiện trường và trích lục thửa đất vườn đó có đầy đủ chữ ký, tuy nhiên tôi không có được giấy tờ mua bán giữa ông A và ông B. Luật sư cho tôi hỏi: thủ tục mua bán như vậy của tôi có đúng pháp luật không và tôi phải làm gì để xin cấp GCNQSD đất? (Nguyễn Thành Cung - Thái Nguyên)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp ở trên thì mảnh đất chưa có sổ đỏ, chỉ có giấy tờ mua bán bằng tay giữa những chủ cũ với nhau vào năm 2016; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được tiến hành và công chứng, chứng thực.

Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình tại điểm b3, phần b, mục 2.3 quy định:

“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 (Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003) và điểm a.6( Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.) tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”.

Căn cứ theo quy định trên, việc mua bán đất giữa các chủ cũ được xác lập từ năm 2005 đến trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực mà vi phạm các điều kiện về hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Và tại thời điểm bạn mua bán là năm 2015 thì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật mới được coi là hợp pháp, do vậy để đảm bảo quyền và lợi ích của bạn, bạn có thể ký hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bạn với Ông A mang đi công chứng hoặc chứng thực, các giấy tờ khác liên quan đến việc chuyển nhượng của Ông A, Ông B, và Ông C như đã phân tích được coi là hợp pháp nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Còn trường hợp bên chuyển nhượng phản đối và cũng từng bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì các hợp đồng chuyển nhượng giữa Ông A, Ông B, Ông C không được coi là hợp pháp, hợp đồng bị coi là vô hiệu và mảnh đất trên thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu ban đầu là Ông C.

Luật đất đai 2013 quy định

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Về thủ tục chuyển nhượng mảnh đất và sang tên tại thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực bạn có thể tiến hành theo thủ tục dưới đây:

Bước 1: Hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đem ra công chứng

Bước 2: Tiến hành thủ tục sang tên

Bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.