Tư vấn pháp luật về mua bán đất để làm nhà ở

Hỏi: Người bán đã phân lô, tách lộ để bán và đã có khoảng 15 hộ mua + xây nhà. Giấy tờ mua bán viết tay, không có chứng nhận của phường. Tôi muốn hỏi Luật sư như sau:1/ Sau tháng7/2019 thì Nhà nước sẽ thu hồi lại đất vườn thừa của bên bán hay không?2/ Chúng tôi có nên mua lô đất vườn này không?3/ Với những hộ đã mua đất thì họ có được đền bù khi chính quyền muốn giải tỏa không? ( mua sau năm 2010). Rất mong nhận được sự tư vấn từ Luật sư. (Hoa Thúy- Bình Định)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Thứ nhất, vấn đề bạn có hỏi: Sau tháng 7/2019 thì Nhà nước sẽ thu hồi lại đất vườn thừa của bên bán hay không?

Khoản 3 Điều 210 Luật đất đai 2013quy đinh:

…“3. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.”…
Như vậy, trường hợp mảnh đất trên hết hạn sử dụng ghi trên giấy CNQSDĐ mà gia đình bạn có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 126:“1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.”
Theo đó, thời gian được gia hạn thêm quền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm, kể từ ngày hết hạn ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu hết thời hạn giao đất mà gia đình bạn không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì nhà nước thu hồi đất theo hình thứcđất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn (theo khoản 1 Điều 65 Luật đất đai 2013).

Như vậy, diện tích đất này sau tháng 7/2019 nếu các hộ gia đình tiếp tục có nhu cầu sử dụng thì sẽ được gia hạn để tiếp tục sử dụng, nếu các hộ gia đình không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì nhà nước sẽ thực hiện việc thu hồi đất.

Thứ hai, vấn đề bạn hỏi: Gia đình bạn có nên mua lô đất vườn này không?

Về vấn đề này tùy thuộc vào nhu cầu mà gia đình bạn có thể xem xét để mua diện tích đất cho phù hợp. Tuy nhiên nếu gia đình bạn mua đất thì cần tuân thủ đúng về mặt hình thức của hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, là phải lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để có thể đảm bảo về mặt pháp lý quyền lợi của gia đình bạn khi có tranh chấp xảy ra.

Thứ ba, vấn đê bạn hỏi: Với những hộ đã mua đất thì họ có được đền bù khi chính quyền muốn giải tỏa không?

Đối với vấn đề bạn có nêu, các hộ mua đất ở đây giao kết mua bán quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay không có chứng thực của địa phương. Theo quy định củaBộ luật dân sự 2005quy định

“Điều 689.Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.”

Tại Luật đất đai 2003 cũng quy định về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực.

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"
Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ làm giấy tờ viết tay, không có công chứng, chứng thực là không phù hợp với quy định của pháp luật, như vậy những hợp đồng mua bán này sẽ không có giá trị hiệu lực, do đó quyền lợi của người mua đất sẽ không được bảo đảm, và trong trường hợp hết thời hạn sử dụng đất họ sẽ không được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, do không đáp ứng yêu cầu là người có quyền sử dụng đất.