Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

Hỏi: Tôi có mua 35 m2 đất ở thôn Giao Quang, xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm. Ở sổ đỏ chủ đất ghi là đất vườn sử dụng lâu dài, khi thực hiện xong thủ tục tách thửa thì đất lại ghi là cơ thời hạn sử dụng là 50 năm. Xin hỏi Luật sư, như vậy đúng hay sai và tôi có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở được không? phí chuyển nhượng là bao nhiêu? (Phi Nam Hải - Hà Nội)

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Thứ nhất, về việc thời hạn sử dụng đất là 50 năm. Khoản 1 điều 67 Luật đất đai năm 2003 có qui định:

Điều 67. Đất sử dụng có thời hạn:

"Người sử dụng đất được sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau đây:

1. Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 70 của Luật này là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 70 của Luật này là năm mươi năm.

Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm.

Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;”

Theo qui định, đất vườn mà bạn nhận chuyển nhượng thuộc loại đất trồng cây lâu năm, có thời hạn sử dụng là 50 năm. Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, việc bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi thời hạn sử dụng đất là 50 năm là đúng với qui định của pháp luật.

Thứ hai, về việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở:

- Vị trí thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

- Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.
Vậy, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng mảnh đất của bạn từ đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất ở thì phải đáp ứng được các điều kiện trên.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được quy định tại Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau:
Hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, bản vẽ thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ được nộp tại phòng Tài nguyên và môi trường.

Nghĩa vụ tài chính cho việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư gồm, tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp đang sử dụng (giá đất nông nghiệp và giá đất ở để tính tiền sử dụng đất này theo khung giá đất được UBND huyện Từ Liêm ban hành hàng năm).

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.