Tư vấn khởi kiện bên bán đất không tuân thủ nghĩa vụ trong thỏa thuận?

Hỏi: Vào ngày 31/12/2014 tôi có ký hợp đồng mua một phần của thửa đất và đặt cọc cùng ngày (thanh toán đợt 1). Tiếp đến vào ngày 09/01/2015 tôi tiến hành thanh toán đợt 2. Theo hợp đồng khi tôi thanh toán đợt 2 thì bên Bán phải có trách nhiệm bàn giao nền đất cho tôi và trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày thanh toán đợt 2 (tức là ngày 09/02/2015) phải có giấy biên nhận GCN QSD đất ở cho Tôi. Nếu không hoàn thành đúng thời hạn trên thì phải chịu bồi thường thiệt hại cho Tôi cụ thể lãi suất 3% tổng số tiền mà tôi đã đưa cho bên Bán.Tuy nhiên bên bán đã không hoàn thành đúng thời hạn giao biên nhận GCN QSD đất ở cho tôi. Cụ thể tính đến ngày 09/06/2015 bên B đã trễ hẹn đến 5 tháng. Trong thời gian từ ngày quá hạn bàn giao Biên nhận GCN QSD đất đến bây giờ tôi đã liên hệ với Bên bán nhiều lần và chỉ nhận được lời hứa. Sau khi bên bán hứa bằng miệng nhiều lần mà không thực hiện được. Chúng tôi tiến hành làm biên bản cam kết vào ngày 13/04/2015 sẽ hoàn thành việc giao nhận biên nhận GCN QSD đất vào ngày 13/06/2015.Và đến hôm nay ngày 28/05/2015 bên bán vẫn chưa hoàn thành việc giao nhận biên nhận GCN QSD đất cho tôi. Đồng thời cũng không thực hiện các điều khoản trong hợp đồng về việc quá hạn cụ thể lãi suất 3% tổng số tiền mà tôi đã đưa cho bên Bán.Theo như tôi trình bày ở trên, Tôi muốn bên bán phải thực hiện trách nhiệm của họ. Tôi có thể khởi kiện bên bán được hay không, và nếu khởi kiện thì tôi nên khởi kiện bên bán như thế nào? (Phùng Hoàng - Hà Nội)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật tố tụng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Theo như trường hợp bạn đã kể, bên bánđãchậmthực hiệnnghĩa vụ giao giấy Chứng nhận và tiền bồi thường như trong hợp đồng. Như vậy,bên bán đã vi phạm thỏa thuận tronghợp đồng dân sự này, xâm phạm quyền và lợi ích của bạn. Tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án (theo khoản 5 điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng Dân sự (65/2011/QH11), do đóbạn hoàn toàn có thể khởi kiện bên bán (theo khoản 1,khoản 2 điều 56 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2005)

5. Điều 25 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“Điều 25. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án:1. Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân về quốc tịch Việt Nam.2. Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.3. Tranh chấp về hợp đồng dân sự.4. Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 của Bộ luật này.5. Tranh chấp về thừa kế tài sản.6. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.7. Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.8. Tranh chấp liên quan đến hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp luật.9. Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.10. Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.11. Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.12. Các tranh chấp khác về dân sự mà pháp luật có quy định”.

" Điều 56.Đương sự trong vụ án dân sự1. Đương sự trong vụ án dân sự là cá nhân, cơ quan, tổ chức bao gồm nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.2. Nguyên đơn trong vụ án dân sự là người khởi kiện, người được cá nhân, cơ quan, tổ chức khác do Bộ luật này quy định khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ án dân sự khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của người đó bị xâm phạm.Cơ quan, tổ chức do Bộ luật này quy định khởi kiện vụ án dân sự để yêu cầu Toà án bảo vệ lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước thuộc lĩnh vực mình phụ trách cũng là nguyên đơn ".

Khi khởi kiện bên bán, trước hết bạn cần xác định nơi bạn sẽ nộp đơn khởi kiện, đó là TAND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh nơi bạn thực hiện hợp đồng dân sự quy định tại khoản 9 điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung Bộ luật Tố tụng Dân sự 2005,số 65/2011/QH11), hoặc bạn có thể lựa chọn Tòa án để giải quyết vụ việc theo khoản 10 và khoản 11 điều 1 luật này.

“Điều 33 được sửa đổi, bổ sung như sau:

Điều 33. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh1. Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Tòa án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này;b) Tranh chấp về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 Điều 29 của Bộ luật này;c) Tranh chấp về lao động quy định tại khoản 1 Điều 31 của Bộ luật này.2. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết những yêu cầu sau đây:a) Yêu cầu về dân sự quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 6 và 7 Điều 26 của Bộ luật này;b) Yêu cầu về hôn nhân và gia đình quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều 28 của Bộ luật này.3. Những tranh chấp, yêu cầu quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện”.

Tiếp theo, bạn cần làm đơnkhởi kiện, theo quy định tại khoản 23 điều 1 Luật số 65/2011/QH11và điều 165 Bộ luật Tố tụng dân sự 2005. Trong trường hợp của bạn, bao gồm:

• Đơn khởi kiện ( mẫu đơn số 01, ban hành kèm nghị quyết số 02/2006/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao);
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng giữa bạn và bên bán, biên bản cam kết của 2 bên ngày 13/04/2015);
• Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng);

" 23. Điều 164 được sửa đổi, bổ sung như sau:Điều 164. Hình thức, nội dung đơn khởi kiện1. Cá nhân, cơ quan, tổ chức khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.2. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;c) Tên, địa chỉ của người khởi kiện;d) Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có;đ) Tên, địa chỉ của người bị kiện;e) Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có;g) Những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng, nếu có.3. Người khởi kiện là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ; người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn; trường hợp khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì đơn khởi kiện do người đại diện theo pháp luật của những người này ký tên hoặc điểm chỉ. Kèm theo đơn khởi kiện phải có các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của người khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp.Trường hợp người khởi kiện không biết chữ, không nhìn được, không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì phải có người làm chứng và người này phải ký xác nhận trước mặt người có thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã. Người có thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã chứng nhận trước mặt người khởi kiện và người làm chứng”.

" Điều 165.Tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện:Người khởi kiện phải gửi kèm theo đơn khởi kiện tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho những yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp".

Sau đó, bạn nộp đơn khởi kiện lên TAND bằng các phương thức quy định tại điều 166 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2005

" Điều 166.Gửi đơn khởi kiện đến Toà án:1. Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo đến Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:a) Nộp trực tiếp tại Toà án;b) Gửi đến Toà án qua bưu điện.2. Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Toà án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi".

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật tố tụng mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.