Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến giao dịch vô hiệu

Hỏi:Bố mẹ tôi có một mảnh đất khai hoang từ năm 1979 và được UBND phường chứng nhận.Năm 2002, có người đến nói chuyện làm bìa đỏ cho nhà tôi và ngược lại nhà tôi sẽ chuyển nhượng cho họ một phần diện tích mảnh đât đó. Bố mẹ tôi đồng ý và họ có viết giấy với tiêu đề: giấy chuyển nhượng hoa màu và tôn tạo mặt bằng (Trên tờ giấy này họ ghi phần diện tích và vị trí phần diện tích mà bố mẹ tôi chuyển nhượng. Có chữ ký của mẹ tôi, bên nhận chuyển nhượng và UBND phường xác nhận nhưng UBND phường lại xác nhận là: đơn trình bày việc thỏa thuận đền bù, hoa lộc, tài sản trên vị trí đất theo hợp đồng cho thuê giữa UBND phường và bên được chuyển nhượng là đúng sự thực). Và một tờ với tiêu đề: biên bản thỏa thuận dân sự ( trên tờ giấy này có ghi bố mẹ tôi đồng ý nhượng lại một phần diện tích đất khai phá cho họ và họ phải có trách nhiệm đổ đất tôn tạo mặt bằng và làm một số thủ tục để hợp pháp hóa khu đất cho bố mẹ tôi. Trên tờ giấy này chỉ có chữ ký của mẹ tôi và người được chuyển nhượng). Sự thực thì họ đã đổ đất để tôn tạo mặt bằng nhưng chưa làm được giấy tờ hợp pháp hóa khu đất đó cho bố mẹ tôi. Và từ đó đến nay đã hơn chục năm, hàng năm thì bố mẹ tôi vẫn đóng thuế đất cho Nhà nước. Gần đây họ đưa người vào đo đạc phần diện tích bố mẹ tôi chuyển nhượng nhưng bố mẹ tôi không cho. Đề nghị Luật sư tư vấn, nếu gia đình tôi không muốn chuyển nhượng lại phần đất đó nữa vì quá lâu rồi họ không làm được cho bố mẹ có vi phạm pháp luật không? (Phạm Văn Bằng – Cao Bằng)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Dựa trên nội dung yêu cầu của anh (chị), chúng tôi xin tư vấn cho anh (chị) những căn cứ đểchứng minh giao dịch trên trái với quy định của pháp luật.

Thứ nhất, về đối tượng của hợp đồng thì theo như anh (chị) trình bày là đất khai hoang, vì vậy, đất trên là đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Luật đất đai 1993 vềkhông được chuyển quyền sử dụng đất:

“1. Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp”.

Vậy, giao dịch được ký kết vào năm 2002 giữa gia đình anh (chị) với người mua trái với quy định của pháp luật đất đai. Vì vậy, giao dịch trênvô hiệu từ thời điểm giao kết.

Thứ hai, về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Theo như anh (chị) trình bày, UBND xã chỉ xác nhận với nội dung “ thực tế có giao dịch giữa hai bên” chứ không xem xét tới nội dung của hợp đồng. Hợp đồng trênvô hiệu do vi phạm hình thứctheo quy định của pháp luật.

Thứ ba, tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Vì vậy, tài sản trên được xác định làtài sản chungcủa bố mẹ anh (chị). Việc định đoạt khối tài sản chung cần có sự đồng ý của cả hai người. Theo như anh (chị) trình bày, thì trên cả hai hợp đồng trên chỉ có chữ ký của mẹ anh (chị), và không có văn bản ủy quyền của cha bạn.

Như vậy,đây cũng là căn cứ để hợp đồng trên không có hiệu lực trên thực tế.

Thứ tư,theo như anh (chị) trình bày, bên mua không thực hiện nghĩa vụ của mình và bố mẹ của anh (chị) vẫn đóng thuế đầy đủ từ thời gian đó tới nay. Đây cũng là căn cứ có lợi cho gia đình anh (chị) khi giải quyết tranh (chị) chấp trên.

Theo như chúng tôi phân tích ở trên,quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình hiện nay đang bị xâm phạm. Vì vậy, gia đình cóquyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bố, mẹ anh (chị).

Bố hoặc mẹ chuẩn bị hồ sơbao gồm toàn bộ các giấy tờ chứng mình quyền sở hữu quyền sử dụng đối với thửa đất nêu trên, cùng toàn bộ cam kết, biên bản thỏa thuận mà hai bên đã ký kết trước đây. Sau đó, gia đình lên ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi tồn tại thửa đất để yêu cầu UBND hòa giải tranh (chị) chấp (Đây là thủ tục bắt buộc theo quy định của pháp luật).

Nếu không hòa giải không thành,gia đình có thể chuẩn bị hồ sơ như trên, cùng với đơn khởi kiện và biên bản hòa giải không thành nộp tại Tòa án quận, huyện, thành phố nơi thửa đất tồn tại để yêu cầuTòa án giải quyết tranh (chị) chấp.

Còn phải chờ kết quả giải quyết tranh (chị) chấp quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, dựa vào bản án sẽ có căn cứ để một trong hai bên đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo như những tài liệu anh (chị) cung cấp, và với nội dung chúng tôi phân tích trên thì gia đình anh (chị) đanggiữ lợi thế.

Sau khi giải quyết tranh (chị) chấp, kết quả giải quyết tranh (chị) chấp có hiệu lực pháp luật thì bộ, mẹ có quyền nộphồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng thửa đất trên thuộc quyền sở hữu của bố mẹ anh (chị).

Quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì gia đình anh (chị) có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc khẳng định quyền sở hữu quyền sở hữu thửa đất trên thuộc về bố mẹ của anh (chị).

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh (chị) chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.