Tranh chấp khởi kiện mua bán đất nông nghiệp?

Hỏi: Năm 2005 bố tôi đã mua lại bằng miệng đất ruộng của ông bà nội, bác và cô tôi để làm trang trại tổng 1 mẫu 4. Bố tôi đã làm các thủ tục để chuyển đổi và dồn điền đổi thửa tập trung vào một chỗ. Hiện giờ gia đình tôi có đầy đủ giấy tờ chuyển đổi với tên của bố mẹ tôi là 50 năm.Từ năm 2005 đến nay gia đình tôi vẫn trồng trọt chăn nuôi trên mảnh đất đó. Năm 2012 bố tôi qua đời. Giờ bà tôi làm đơn kiện ra xã kiện gia đình tôi chiếm đất, khẳng định không bán, chuyển nhượng hay sang cho gia đình tôi và đòi lại số đất đó! Thưa luật sư vậy chúng tôi có thể kiện lại được không? Chúng tôi có thắng được vụ kiện không ạ? Vì là người trong nhà nên gia đình tôi không hề có giấy tờ chứng minh đã được mua và nhượng lại. Nhưng không phải tự nhiên mà các thủ tục được cấp chính quyền thông qua và cho gia đình tôi chuyển đổi 50 năm đứng tên bố mẹ tôi! Ông, bà và các cô chú vẫn sống, trong mười mấy năm qua không hề có vấn đề kiện cáo gì. Đến khi bố tôi mất và hiện giờ đến mùa thu hoạch chúng tôi lại bị lôi vào vụ kiện vô lý này. (Trần Long - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Theo quy định của Pháp luật thì Đất đai thuộc về tài sản phải đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Đểxác lập Quyền sở hữu thì người có đất phải có đầy đủ các giấy tờ do Pháp luật đất đai quy định. Khi đó người sử dụng đất và sở hữu nhà sẽ nộp tại Cơ quan có thẩm quyền để được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà. Nếu không đủ điều kiện cấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ nêu rõ lý do từ chối cấp Giấy chứng nhận. Khi có giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà rồi thì người có tài sản có quyền được: Cho; tặng; thừa kế; thế chấp; tầm cố; tán; đổi…..vv. Và các giao dịch này chỉ được xem là hợp pháp khi thực hiện theo đúng quy trình thủ tục mà Pháp luật đất đai quy định.

1. Xét về giao dịch giữa bố bạn và ông bà nội, bác và cô bạn làkhông phù hợp về hình thức:

Về hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được quy định tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự quy định: Việc chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có tặng cho quyền sử dụng đất) được thực hiện thông qua hợp đồng, và hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Nhưng trường hợp của bạn là việc cho tặng nhưng cho bằng miệng, không có giấy tờ giao dịch, không có công chứng hợp đồng cho tặng, cũng không phải là quan hệ thừa kế. Do vậy trường hợp này được xem như một quan hệ cho tặng miệng với nhau. Xét về mặt quan hệ Pháp luật thì ở đây “ Quan hệ nội dung” đã có thể hoàn thành nếu người Ba em chứng minh được đó là đất của mình. Còn “ quan hệ hình thức” thì chưa hợp lệ, hợp pháp bởi quan hệ cho tặng đất đai phải lập thành văn bản.

2. Xét về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất:

Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Theo quy định trên, phải đáp ứng điều kiện sau đây thì được thực hiện được việc tặng cho quyền sử dụng đất:

-Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

-Đất không có tranh chấp;

-Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

-Đất trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy: xét về Nội dung thì việc tặng cho là phù hợp với quy định pháp luật.

Như bạn đã cung cấp thì bố bạn đã thực hiện các thủ tục, đãcó đầyđủ giấy tờ chuyển đổi với tên của bố mẹ bạn là 50 nămvà gia đình bạn đã sử dụng ổn định từ 2005 đến 2012 mà không có tranh chấp, luật đất đai 2013 quy định rất rõvề thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."

Như vậy, trường hợp của bạn là đã có đầy đủ quyền của người sử dụng đất vì gia đình bạn đã có giấy chuyển đổi đứng tên bố mẹ bạn. Về việc kiện của bà bạn về việc chiếm đất thì bạn có thể căn cứ vào lý do trên để bảo vệ quyền lợi cho gia đình.

Khuyến nghị: