Giấy tờ mua bán đất của bạn phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp xã.
Hỏi: Tôi có mua một miếng đất vừa dài vừa rộng là 7,7 m2 vào năm 2011 bằng giấy tờ tay của chủ nhà bên cạnh, rồi chủ nhà bên cạnh mới bán nhà cho người khác, người khác bán cho chủ nhà hiện tại vào năm 2013, nhưng khi bán chủ cũ có dặn là chỉ bán nhà kia chứ không bán nhà cuả tôi vì miếng đất quá nhỏ nên không tách được sồ riêng nên phải dùng sổ chung, rồi chủ hiện tại mới thấy miếng đất nằm trong sổ đỏ nên mới nhận là của họ và kiện tôi ra toà vì lấn chiếm đất. Tôi muốn hỏi luật sư là khi bị kiện tôi có cơ hội đòi lại đất không? (Đỗ Văn An - Hà Nội).
Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật doanh nghiệp của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
Về việc mua bán đất giữa bạn và chủ sở hữu ban đầu. Thì theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 tại Điều 689 có quy định:“Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất. 1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. 2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Theo đó, giấy tờ mua bán đất của bạn phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trường hợp 1: Nếu cả 2 hợp đồng mua bán đất của bạn và người chủ hiện tại đều chưa công chứng.
Trường hợp này nếu hợp đồng chưa công chứng thì giao dịch mua bán đất đai sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định của pháp luật. Theo đó thì không ai có quyền đòi mảnh đất, đất sẽ là của chủ cũ và các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005.“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”
Trường hợp 2: Hợp đồng của bạn chưa được công chứng còn hợp đồng của người chủ mới đã được công chứng.Trường hợp này, hợp đồng của bạn vô hiệu, theo đó bạn sẽ không đòi lại được mảnh đất. Và hậu quả pháp lý sẽ được thực hiện theo Điều 137 ở trên.Trường hợp 3: Cả hai hợp đồng mua bán đất của bạn và người chủ hiện tại đã công chứng
Trường hợp này thì cả hai hợp đồng này sẽ có hiệu lực. Theo đó thì cần phải làm rõ nội dung mua bán và nội dung Giấy chứng nhận mới được cấp có nói đến việc mua bán phần đất của bạn hay không. - Nếu trong đó có ghi rõ thì người chủ mới không có quyền đòi lại phần đất của bạn. Khi này bạn có thể làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng với người chủ mới và đứng tên với tư cách đồng sở hữu. - Nếu trong đó không ghi rõ thì người chủ mới chỉ được đòi tiền lại từ người bán chứ không được quyền đòi phần đất của bạn.
Khuyến nghị:
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật doanh nghiệp của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
Về việc mua bán đất giữa bạn và chủ sở hữu ban đầu. Thì theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 tại Điều 689 có quy định:“Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất. 1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. 2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Theo đó, giấy tờ mua bán đất của bạn phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trường hợp 1: Nếu cả 2 hợp đồng mua bán đất của bạn và người chủ hiện tại đều chưa công chứng.
Trường hợp này nếu hợp đồng chưa công chứng thì giao dịch mua bán đất đai sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định của pháp luật. Theo đó thì không ai có quyền đòi mảnh đất, đất sẽ là của chủ cũ và các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005.“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”
Trường hợp 2: Hợp đồng của bạn chưa được công chứng còn hợp đồng của người chủ mới đã được công chứng.Trường hợp này, hợp đồng của bạn vô hiệu, theo đó bạn sẽ không đòi lại được mảnh đất. Và hậu quả pháp lý sẽ được thực hiện theo Điều 137 ở trên.Trường hợp 3: Cả hai hợp đồng mua bán đất của bạn và người chủ hiện tại đã công chứng
Trường hợp này thì cả hai hợp đồng này sẽ có hiệu lực. Theo đó thì cần phải làm rõ nội dung mua bán và nội dung Giấy chứng nhận mới được cấp có nói đến việc mua bán phần đất của bạn hay không. - Nếu trong đó có ghi rõ thì người chủ mới không có quyền đòi lại phần đất của bạn. Khi này bạn có thể làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng với người chủ mới và đứng tên với tư cách đồng sở hữu. - Nếu trong đó không ghi rõ thì người chủ mới chỉ được đòi tiền lại từ người bán chứ không được quyền đòi phần đất của bạn.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật hợp đồng mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận