Xử lý hợp đồng dân sự vô hiệu như thế nào?

Hỏi: Vào năm 2012, mẹ em có làm hợp đồng sang nhượng miếng đất trị giá 350 triệu đồng. Và có thêm một bản thỏa thuận với nội dung là trong vòng 3 tháng kể từ ngày sang nhượng sẽ cho bên B (người bán đất) được quyền chuộc lại miếng đất. Nếu sau 3 tháng, bên B không chuộc lại thì bên A sẽ tiến hành sang tên miếng đất. Đồng thời bên B có mượn tiền của mẹ em, số tiền là 50 triệu đồng (không có giấy tờ vay mượn) . Sau đó thì bên B có gửi trả tiền lại cho mẹ em theo đường bưu điện 3 lần (tổng cộng: 49 triệu đồng) . Sau 3 tháng, bên B đã không chuộc lại miếng đất. Vì vậy mẹ em đã thực hiện sang tên miếng đất trên. Và sau đó thì tất cả giấy tờ liên quan đến miếng đất đều đã được sang tên cho mẹ em.Tuy nhiên khi mẹ em đề nghị bên B giao đất thì bên B không đồng ý, và lúc này thì nhà em mới phát hiện ra bên B đã bán miếng đất trên cho người khác bằng giấy tờ viết tay. Bên B đưa đơn khởi kiện mẹ em về việc cho rằng bên B chỉ cầm cố đất thôi, chứ không bán. Và trước đó bên B có ghi âm lại nội dung nói chuyện điện thoại giữa em trai của em và bên B về việc cầm cố miếng đất trên. Đồng thời bên B cung cấp cho tòa án các giấy chuyển tiền qua đường bưu điện (3 giấy, tổng cộng :49 triệu đồng , như ở phía trên), bên B cho rằng đó là số tiền đóng tiền lãi. Hiện tại thì bên B đã đi thẩm định lại giá trị của miếng đất, kết quả thẩm định mà bên B cung cấp là trị giá của miếng đất hiện tại là 2 tỉ đồng. Bên B đồng ý trả số tiền 350 triệu và lãi suất theo ngân hàng cho mẹ em. Nhưng gia đình em không đồng ý và muốn bên B bàn giao lại miếng đất như đã thỏa thuận. Hiện tại bên B đã bán lại miếng đất trên cho người khác bằng giấy tờ viết tay, và người này cũng đã xây nhà trên miếng đất đó. Đề nghị Luật sư tư vấn, gia đình em lấy lại miếng đất đó có gặp khó khăn gì không? (Phan Hải Bình- Quảng Ninh)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Ngô Kiều Chinh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Theo thông tin anh (chị) cung cấp thì anh (chị) không cung cấp rõ là hợp đồng chuyển nhượng miếng đất có được công chứng chứng thực hay không nên chúng tôi có thể tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất

Tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: "2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật".

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: "3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.Nếu như hợp đồng của anh (chị) đã được công chứng chứng thực thì hợp đồng này hoàn toàn có giá trị pháp lý và bên B không chuộc lại trong vòng 3 tháng thì mẹ anh (chị) có thể làm thủ tục sang tên. Trong trường hợp này, mẹ anh (chị) là người đứng ra ký tên trên hợp đồng thì việc bên B có phần ghi âm của em trai anh (chị) và bên B về việc cầm cố cũng có thể không có giá trị bởi vì mẹ anh (chị) mới là người tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng này. Nếu hợp đồng này không công chứng chứng thực, hợp đồng mua bán đất đai được xác lập trước thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (01/7/2004) thì hợp đồng mua bán này không bắt buộc phải công chứng, hợp đồng mua bán của gia đình anh (chị) được xác lập sau ngày 01/7/2004 mà không có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng mua bán này không có hiệu lực pháp luật.

Thứ hai, xử lý hợp đồng dân sự vô hiệu

Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau: "1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Như vậy,nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì gia đình anh (chị) sẽ phải hoàn trả lại đất cho bên B và bên B sẽ trả lại gia đình anh (chị) 350 triệu đồng. Tuyd thuộc vào hợp đồng chuyển nhượng đất trước đây có giá trị pháp lý hay tuyên vô hiệu mà việc bên B khởi kiện anh (chị) là hợp lý hay không? Việc anh (chị) cho vay không có giấy tòe nhưng có người làm chứng để chứng minh số tiền bên B chuyển cho anh (chị) không phải là cầm cố mà chỉ là khoản vay thì bên B sdex không đủ chứng cứ để khởi kiện gia đình anh (chị).

Khuyến nghị:

1. Để có tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198.
2. Nội dung tư vấn pháp luật hợp đồng mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.