Thủ tục sang tên phần ngõ trong sổ đỏ

Hỏi:Phần đất nhà tôi nằm trong và đã bán đi một nửa. Nửa còn lại thì không có ngõ do vậy phần ngõ nhà tôi đang ở là giữa bố tôi (đã mất) và bác ruột tôi đồng ý cho nhà tôi cái ngõ đó. Năm 2000, Nhà nước đồng loạt cấp và thay mới sổ đỏ nhưng tôi không nhớ địa chính có đo đạc lại, khi nhà tôi lấy sổ đỏ cũng không để ý là có ngõ trong sổ đỏ hay không. Đến năm nay tôi xem lại giấy tờ thì thấy trên sổ đỏ chỉ thể hiện nhà mà không có ngõ. Luật sư cho tôi hỏi, nếu bác tôi cho cái ngõ thì phải làm giấy tờ thế nào, có cần phải sang tên sổ đỏ cho mẹ tôi không? Với diện tích sử dụng 63m2 thì nhà tôi phải đóng thuế khoảng bao nhiêu? (Nguyễn Xuân Thu – Hải Phòng)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Phạm Hồng Phúc - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Theo chúng tôi hiểu, bác anh (chị) đã đồng ý tặng cho cái ngõ đó cho bố anh (chị). Tuy nhiên, cái ngõ đó vẫnchưa được chuyển quyền sử dụng cho bố mẹ anh (chị) theo quy định của pháp luật.

Vấn đề 1: Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Điều 188 Luật đất đai 2013 cũng quy định như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Nếu bác anh (chị) đáp ứng các điều kiện trên thì có thể tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Trong trường hợp này, bác anh (chị) đồng ý cho bố anh (chị) cái ngõ, tuy nhiên, bố anh (chị) đã mất. Do đó,bác anh (chị) có thể viết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho mẹ anh (chị). Hợp đồng đócần phải đượccông chứng.

Điều 79 Nghị đinh 43/2014/ NĐ - CP hướng dẫn chi tiết thi hành một số quy định của Luật đất đai 2013 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượngcho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.

4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau: a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự; b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản; d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp; đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này”.

Theo đó, bác anh (chị) sẽ phải để nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích tặng cho. Sau đó, văn phòng đất đai sẽ xác định nội dungbiến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bác anh (chị).

Vấn đề 2: Sang tên sổ đỏ khi vợ/chồng chết

Trước khi bác anh (chị)làm thủ tục tặng cho đất thì mẹ anh (chị) cần làm thủ tục sang tên sổ đỏ, có nghĩa là mẹ anh (chị) sẽ là người duy nhất đứng tên trên sổ đỏ đất nhà anh (chị) để có thể dễ dàng thực hiện thủ tục tặng cho.

Nếu bố anh (chị) chết nhưng không để lại di chúc, phần tài sản của bố anh (chị) sẽ được chia theo pháp luật. Mẹ anh (chị) và các con sẽ là người thừa kế theo pháp luật thuộc hàng thừa kếthứ nhất (Điều 676 BLDS).Để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho mẹ anh (chị), gia đình anh (chị) phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế vàtất cả những người thừa kế thứ nhất cần ký tên vào thỏa thuận đồng ý để mẹ anh (chị) đứng tên trên sổ đỏ.

Sau đó mẹ anh (chị) đem sổ đỏ, bản sao giấy Chứng tử của bố anh (chị), Thỏa thuận giữa những người thừa kế, bản phô tô sổ hộ khẩu và CMND của mình đến UBND xã (phường, thị trấn) làm thủ tục sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, mẹ anh (chị) có thể dễ dàng làm thủ tục sang tên sổ đỏ mà không cần các giấy tờ như anh (chị) đã nêu.

Vấn đề 3: Về việc đóng thuế đối với mảnh đất được tặng cho

Về thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 về thu nhập đượcmiễn thuế:

"1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau".

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.