Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu.
Hỏi: Gia đình tôi có một mảnh đất có "sổ đỏ" (đứng tên của mẹ tôi), hiện do tôi đang giữ "sổ đỏ". Tôi là con một. Bố mẹ tôi đã ly hôn. Mẹ tôi bỏ đi từ lâu. Tôi theo hộ khẩu nhà ngoại. Hiện tôi không biết rõ, mẹ đăng ký hộ khẩu nào. Do điều kiện công tác, tôi chuẩn bị chuyển đến tỉnh khác sinh sống, không còn nhu cầu sử dụng mảnh đất đó (hộ khẩu tôi vẫn ở tỉnh cũ). Gia đình tôi đang muốn bán mảnh đất đó đi. Đề nghị Luật sư tư vấn, mẹ của tôi đang ở không có ở địa phương làm thế nào để bán thửa đất. (Bùi Tiến Duy - Thái Bình)
>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Trường hợp của anh (chị), vì anh (chị) không nêu rõ mảnh đất đó là cấp cho cả gia đình nhưng mẹ anh (chị) là đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay mảnh đất đó do mẹ anh (chị) đứng tên và chỉ thuộc quyền sử dụng của mẹ anh (chị). Vì vậy, chúng tôi xin tư vấn cho anh (chị) theo các hướng như sau:
Trường hợp thứ nhất, nếu như mảnh đất đó do mẹ anh (chị) đứng tên và quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mẹ anh (chị). Theo quy định tại Điều 198 Bộ luật Dân sự 2005 về quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu quy định: "Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu”. Đồng thời Khoản 2 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”. Theo đó, vì mẹ anh (chị) là người đứng tên trên sổ đỏ và là chủ sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp nên khi gia đình muốn chuyển nhượng mảnh đất thì bắt buộc phải có sự đồng ý của mẹ anh (chị). Tuy nhiên, mẹ anh (chị) đang thụ án, vậy muốn chuyển quyền sử dụng đất thì mẹ anh (chị) có thể uỷ quyền cho anh (chị) thực hiện công việc này, việc uỷ quyền phải thông qua văn bản ủy quyền có công chứng. Về thực hiện công chứng văn bản uỷ quyền có thể thực hiện nhau sau: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014 quy đinh về Công chứng hợp đồng ủy quyền: “2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền”. Do đó, hợp đồng ủy quyền này mẹ anh (chị) có thể công chứng tại Trung Quốc theo quy định của pháp luật Trung Quốc (điều kiện và trình tự, thủ tục anh (chị) có thể liên hệ tới số 1900 6169 được hướng dẫn cụ thể hơn) sau đó yêu cầu cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam ở Trung Quốc hợp pháp hoá lãnh sự vì theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 111/2011/NĐ-CP: “2. Để được công nhận và sử dụng tại Việt Nam, các giấy tờ, tài liệu của nước ngoài phải được hợp pháp hóa lãnh sự, trừ trường hợp quy định tại Điều 9 Nghị định này”. Như vậy, văn bản công chứng đó phải được hợp pháp hoá lãnh sự mới có giá trị pháp lý, sau đó gửi về Việt Nam và anh (chị) có thể tiếp tục yêu cầu tổ chức công chứng tại Việt Nam công chứng hợp đồng này. Hợp đồng ủy quyền có hiệu lực kể từ ngày anh (chị) hoàn tất thủ tục công chứng tại Việt Nam.
Trường hợp thứ hai, nếu mảnh đất trên là cấp cho hộ gia đình anh (chị) nhưng mẹ của anh (chị) là đại diện đứng tên. Tức là quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của cả gia đình. Khi đó, gia đình anh (chị) có thể thể làm thủ tục phân chia quyền sử dụng đất, tách riêng phần của mẹ của anh (chị) để lại, các thành viên khác có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với phần đất còn lại có quyền sử dụng thuộc sở hữu của mình.
Khuyến nghị:
- Để có tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198.
- Nội dung tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận