Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất?

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Do anh P không có quyền đối với mảnh đất đó nên việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất vô hiệu.

Hỏi: Tôi là Chủ tịch UBND xã; trước đây 30 ngày tôi có nhận được 1 đơn: Nội dung đơn đề nghị như sau: Tôi là X, tôi có cho vợ chồng anh: P vay 1 số tiền lớn, đã hết hạn hợp đồng mà anh P chưa trả, anh P có ghi trong giấy nhận vay (Giấy vay có thế chấp tài sản) Số tiền anh P vay của anh X là 20.000USD với lãi suất vay là 30.000VNĐ/1USD/tháng. Sau thời hạn 1 năm nếu anh Pcó nhu cầu vay, anh Xsẽ cho vay lại, nếu anh Pkhông trả được nợ, anh Pthế chấp mảnh đất hiện đang ở, hai bên đã viết cam kết và có xác nhận của UBND xã chứng thực chữ ký của 2 bên là đúng, nhưng đến nay đa 5 năm anh Pkhông trả, anh Pđang có nhu cầu bán mảnh đất cho anh Tvà đang đề nghị UBND xã làm thủ tục chuyển nhượng mảnh đất trên, trong đó có 1 tình tiết đáng lưu ý ở đây là: mảnh đất anh Pđem làm tài sản thế chấp năm 2011 lại đứng tên Ông Q bố đẻ anh P, mãi đến năm 2014 vợ chồng anh Pmới được bố mẹ chuyển nhượng cho mảnh đất đó. Tôi muốn hỏi, thảo thuận thế chấp kia có hiệu lực không và địa phương làm thủ tục chuyển nhượng mảnh đất trên cho anh Tđược không? (Nguyễn Vân Anh – Thái Bình)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, thì anh P mang sổ đỏ thế chấp nhưng lại mang tên của ông Q là bố đẻ của P, như vậy anh P đã định đoạt tài sản khôngthuộc quyền sỏ hữu của mình. Theo quy định tại điều 198 Bộ luật Dân sự thì:

Điều 198.Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

“Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.

Người được chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu”.

Như vậy, P chỉ có quyền định đoạt khi mà có sự ủy quyền của ông Q, nếu không có ủy quyền thì việc thế chấp tài sản này bị vô hiệu. Hoặc ông Q đồng ý đứng ra bảo lãnh cho anh P và dùng mảnh đất này thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh của mình đối với khoản vay của anh P.

Tại thời điểm anh P đứng ra vay và thế chấp diện tích đất này thì nó chưa thuộc quyền sở hữu của anh P, đến năm 2014 anh P mới được tặng cho và trở thành chủ sở hữu của mảnh đất này, do đó, giao dịch thế chấp này có thể bị vô hiệu theo quy định tại điều 145 bộ luật dân sự 2005.

Điều 145.Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện

“1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người đại diện hoặc người được đại diện đồng ý. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện phải thông báo cho người được đại diện hoặc người đại diện của người đó để trả lời trong thời hạn ấn định; nếu hết thời hạn này mà không trả lời thì giao dịch đó không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, nhưng người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện.

2. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc huỷ bỏ giao dịch dân sự đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch”.

Điều 137.Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Theo quy định trên thì, giao dịch này sẽ không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, vì vậy anh X sẽ không được chuyển nhượng mảnh đất cho anh T. Anh P sẽ phải trả lại khoản tiền đã vay cho anh X. Nếu như khi anh P thế chấp tài sản có sự ủy quyền của ông Q thì giao dịch trên là phù hợp cho nên anh X có quyền chuyển nhượng đất cho T.

Tuy nhiên, nếu như thời điểm đấy, anh X khởi kiện ra tòa án yêu cầu anh P thực hiện nghĩa vụ trả nợ và anh X chứng minh được anh P có hành vi tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho mình thì anh X có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch của anh P và anh T là vô hiệu do đấy là hành vi nhằm tẩu tán tài sản.

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.