Có được chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng?

Công ty Luật TNHH Everest tư vấn về chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng.

Hỏi: Tôi chuẩn bị mua một lô đất có diện tích 4mx17m ở Huyện Hóc Môn TP. HCM. Lô đất này nằm trong sổ đỏ chung 500m2 của Ông Ngọt, Ông Ngọt bán cho Bà An bằng giấy tờ viết tay có gia đình ông Ngọt và xã ký xác nhận. Giờ tôi mua lai lô đất này của Bà An bằng Hợp đồng mua bán viết giấy tay có UBND xã chứng thực thì có hợp pháp không. Hiện, con ông Ngọt đã mang sổ đỏ này đi thế chấp ở Ngân hàng chưa lấy về. Sau này con ông Ngọt không có khả năng trả nợ cho Ngân hàng thì ngân hàng xuống tịch thu đất. Vậy tôi có bị mất lô đất này không? (Nguyễn Hữu Hoàng - Thái Nguyên)
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

1, Xét hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bà An:

Theo các thông tin bạn cung cấp diện tích đất mà bạn định mua cùng trên diện tích 500m2 của gia đình ông Ngọt. Sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngọt và bà An đã được lập thành văn bản và có chứng thực của UBND xã, phường như vậy đã đảm được về hình thức của hợp đồng theo Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”, tuy nhiên chưa tiến hành tách thửa và làm thủ tục sang tên.

Theo đó, việc thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng được thực hiện sau khi ông Ngọt đã chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất trên cho bà An, như vậy tại thời điểm con trai ông Ngọt mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp tại Ngân Hàng thì bạn phải xem xét rằng bên thế chấp đã thế chấp 1 phần diện tích đất hay toàn bộ diện tích đất trên. Có 2 trường hợp có thể xảy ra như sau:

- TH1: Việc thế chấp để đảm bảo cho khoản nợ vay ngân hàng gia đình ông Ngọt chỉ thế chấp 1 phần diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong phần diện tích đất thế chấp không có phần diện tích đất đã bán cho bà An thì bạn vẫn có thể làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà An khi có xác nhận của bên ngân hàng về việc này.

- TH2: Con trai ông Ngọt đã thế chấp toàn bộ phần diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Ngọt phải thông báo cho bà An biết và đồng ý về vấn đề thì mới có thể tiến hành thế chấp tại ngân hàng. Nếu trên thực tế bà An không biết về vần đề này thì bà An có quyền đến ngân hàng và yêu cầu bên ngân hàng hủy hợp đồng thế chấp trên theo quy định tại khoản 3, Điều 348 Bộ luật dân sự 2005 về nghĩa vụ của bên thế chấp

“Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.”

Như vậy xét trong trường hợp của bạn nếu bà An biết và đồng ý về việc thế chấp trên thì tại thời điểm này bạn muốn mua lại phần đất này của bà An thì bạn cần phải lưu ý một số vấn đề khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng cụ thể như sau:

- Theo quy định tại Điều 348 Bộ luật dân sự 2005 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản theo đó bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Ðiều 349 của Bộ luật dân sự.

“Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;

2. áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;

4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này".

"Điều 349: Quyền của bên thế chấp
...

3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.”

Khi đó, nếu bà An muốn chuyển nhượng phần diện tích đất trên cho bạn thì phải được ngân hàng đồng ý, nhưng thực tế ngân hàng rất khó để đồng ý về vấn đề này vì sẽ không đảm bảo được quyền lợi của ngân hàng khi bên thế chấp không trả được nợ. Nếu ngân hàng không đồng ý cho các bên làm hợp đồng chuyển nhượng mà bạn và bà An vẫn thực hiện giao dịch trên thì giao dịch của bạn có thể bị vô hiệu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng quy định tại Điều 122 và Điều 128 Bộ luật dân sự 2005 là vi phạm điều cấm của pháp luật

Trường hợp bà An không biết về việc thế chấp này, thì bà An có quyền yêu cầu hủy giao dịch thế chấp tại ngân hàng đó vì bà là đồng sở hữu mảnh đất này. Sau đó hai bên có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khuyến nghị:
  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.