Tư vấn về tách thửa đất?

Hỏi: Xin cho em hỏi vào ngày 19/06/1999 em có sang một phần đất với diện tích 4024 m2 của ông T mà phần đất này trước đó T sang của ông L có đóng trước bạ rồi nhưng bằng khoán còn thế chấp ngân hàng không tách được (vì ông L quá nghèo đã sang hết không còn đất canh tác nên không chuộc nổi cho nên còn nợ đến bây giờ). Số nợ giờ lên đến 40.000.000 đồng. Đãnh liều lần em đề nghị Thoàn thành hồ sơ để em tách, em hỗ trợ một phần giúp ông L nhưng ông Tnói: Anh muốn tách thì liên hệ ông L mà chuộc về còn nếu tôi có nghĩ tình thì tiếp cho anh năm trăm hay một triệu đồng. Nên năm vừa qua tôi có làm đơn yêu cầu Tổ hòa giải ấp 3 giải quyết vấn đề trên. Tổ hòa giải nói ngoài khả năng giải quyết nên đề nghị chuyển lên trên . Em đã gửi hồ sơ rất lâu mà xã không giải quyết. Vừa rồi ông T nói ông ấy có gặp địa chính xã anh K nói: ông Tcanh tác đã lâu nên anh K không còn trách nhiệm phần đất này. Nếu ông ấymuốn làm bằng khoán thì bảo tôi liên hệ với ông L chuộc về mà làm. Kính thưa luật sư theo lời ông Thuật thì ai mới là người chuộc bằng khoán. Em nghĩ rằng người thứ nhất sang cho người thứ hai còn em được người thứ hai sang lại nên em không thể chuộc từ người thứ nhất được có đúng hay không? (Hà Giang - Hà Nội)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Khoản 4 Điều 348 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định nghĩa vụ của người thế chấp tài sản:

"4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này".

Khoản 3, 4 Điều 349 quy định quyền của bên thế chấp tài sản như sau:

"3.Được bán,thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

4.Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý".

Như vậy, trong trường hợp này, ông L là chủ sở hữu của mảnh đất và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bằng khoán) nhưng ông L đã đem thế chấp Ngân hàng và không có tiền để trả Ngân hàng để chuộc lại giấy chứng nhận đó. Tuy đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ngân hàng nhưng ông L vẫn sang tên cho người khác đối với mảnh đất này là trái với nghĩa vụ của người thế chấp, không đúng quy định pháp luật, trường hợp này thì các giao dịch giữa ông sang tên cho ông T; ông T sang tên cho bạn là vô hiệu, do vi phạm điều cấm của pháp luật. "Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định" - Điều 128 Bộ luật dân sự 2005. Điều cấm trong trường hợp này là không được phép bán, trao đổi tài sản mà vẫn bán, trao đổi, chuyển nhượng tài sản chongười khác. Khi đó, mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu của ông L, nên ông L có toàn quyền quyết định đến tài sản này. Do đó, người chuộc bằng khoán trong trường hợp này chính là ông L.

Tuy nhiên, nếu trong trường hợp ông L thế chấp tài sản cho ngân hàng nhưng sau đó chuyển quyền sử dụng đất này cho người khác nhưng Ngân hàng biết và đồng ý cho ông L thực hiện giao dịch thì giao dịch đó vẫn hợp pháp và đúng quy định của pháp luật (theo khoản 4 Điều 349 Bộ luật Dân sự 2005).Theo đó, ông L là người đã đem tài sản đi thế chấp ngân hàng, do đó, ông L là người có quyền và nghĩa vụ đối với ngân hàng như người thế chấp tài sản, còn Ngân hàng là bên nhận thế chấp tài sản. Khi thực hiện giao dịch thế chấp tài sản cho ngân hàng, ông L là chủ thể thực hiện giao dịch cho nên, khi muốn chuộc lại tài sản đã thế chấp ngân hàng thì người chuộc lại mảnh đất này là ông L (ông L là người ký kết hợp đồng thế chấp tài sản với ngân hàng và tài sản là quyền sử dụng đất cũng đứng tên ông L). Chính vì vậy, dù là ông T hay bạn thì cũng không có quyền chuộc lại tài sản. Nếu bạn muốn chuộc lại mảnh đất này thì chỉ còn cách là đến thỏa thuận với ông L để ông L đến Ngân hàng chuộc lại mảnh đất đó. Tuy nhiên, như bạn nói thì ông L quá nghèo không có tiền trả nợ, cũng có nghĩa ông L không có tiền để chuộc lại mảnh đất. Vấn đề quan trọng nhất ở đây là ai là người đứng ra bỏ 40 triệu để trả tiền thế chấp cho ngân hàng. Chỉ cần có người đứng ra trả số tiền cho Ngân hàng này thì có thể chuộc lại mảnh đất đó. Nếu bạn có thỏa thuận được với ông L là sẽ chịu trả nợ cho Ngân hàng giúp ông L và sau này ông L phải trả lại số tiền đó cho bạnthì ông ấycó thể ủy quyền cho bạn để bạn thực hiện giao dịch này thay ông ấy. Lúc này bạn sẽ là chủ thể thực hiện việc chuộc lại mảnh đất đã thế chấp từ ngân hàng. Vì cho dù bạn là người đang chiếm giữ, sử dụng mảnh đất đó nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn đứng tên ông L, cho nên chỉ ông L mới có quyền chuộc lại bằng khoán từ ngân hàng.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.