Theo quy định trên thì khi bên chủ sử dụng đất không trả nợ được cho ngân hàng thì đương nhiên tài sản thế chấp (là quyền sử dụng đất mà anh (chị) đang định nhận chuyển nhượng) sẽ bị xử lý theo thỏa thuận của bên ngân hàng và bên thế chấp theo quy định.
Hỏi: Tôi có mua một mảnh đất vườn của cậu tôi với diện tích 3000m2 với giá 20.000.000 đồng nhưng chưa sang tên được vì sổ đỏ đã thế chấṕp ở ngân hàng. Khi mua tôi chỉ làm giấy chuyển nhượng giữa cậu tôi và tôi với số tiền là 20.000.000 đồng và ra xã xác nhận. Nay do cậu tôi không trả được số tiền vay cho ngân hàng. Đề nghị Luật sư tư vấn, tôi phải làm gì để giữ được mảnh đất tôi mua?
Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Thông thường, khi ngân hàng cho vay tiền thì họ đã làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm của họ để bảo đảm tối đa khả năng thanh toán. Do khi mua quyền sử dụng đất của cậu anh (chị), anh (chị) đã chủ quan và không kiểm tra tình trạng sử dụng đất nên không biết việc mảnh đất đó đã bị ngân hàng cầm cố để bảo đảm khoản tiền vay của cậu anh (chị).Nên việc ngân hàng xử lý tài sản̉n thế chấp khi cậu anh (chị) không thanh toán số tiền vay cho ngân hàng là đúng quy định của pháp luật.
Nghị định 163 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm quy định như sau:
Điều 58 nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm
"1. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu gia theo quy định của pháp luật".
Điều 59. Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thoả thuận
"1. Bán tài sản bảo đảm.
2. Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.
3. Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ.
4. Phương thức khác do các bên thoả thuận".
Theo quy định trên thì khi bên chủ sử dụng đất không trả nợ được cho ngân hàng như trường hợp anh (chị) hỏi thì đương nhiên tài sản thế chấp (là quyền sử dụng đất mà anh (chị) đang định nhận chuyển nhượng) sẽ bị xử lý theo thỏa thuận của bên ngân hàng và bên thế chấp (ghi nhận trong hợp đồng thế chấp) và theo quy định của pháp luật.
Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản
Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:
"1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
2. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;
4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này".
Như vậy, cậu của anh (chị) khi không được sự đồng ý của Ngân hàng mà đem bán mảnh đất đang bị cầm cố là vi phạm khoản 4 điểu 348 Bộ luật dân sự 2005. Hợp đồng giữa anh (chị) và cậu của anh (chị) vi phạm pháp luật về nội dung nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh (chị) và chú anh (chị) bị vô hiệu theo quy định tại điều 127 Bộ luật dân sự
Do đó, để giữ lại mảnh đất này rất khó, anh (chị) chỉ có thể yêu cầu cậu của anh (chị) thanh toán tiền cho ngân hàng. Nếu mảnh đất vẫn bị bán thì do hợp đồng giữa anh (chị) và cậu anh (chị) bị vô hiệu như phân tích ở trên nên anh (chị) có thể đòi lại số tiền 20 triệu đã thanh toán cho cậu của anh (chị).
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận