Có được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất ở?

Hỏi: Tôi đang có ý định mua một miếng đất ruộng bãi (gọi là đất phần trăm) tại làng Đồng Nhân, xã Đông La, Hoài Đức, Hà Nội. Mảnh đất này đã được chuyển nhượng bằng hình thức viết tay cho một người, nay tôi mua lại, mảnh đất này được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất. Tôi muốn hỏi nếu tôi mua mảnh đất này liệu có làm được Giấy chứng nhận sử dụng mang tên tôi không?Nếu tôi muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở có được không và chi phí sẽ được tính như nào? (Phạm Văn Sinh - Thái Nguyên)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

1) Theo thông tin bạn cung cấpcho chúng tôi: Mảnhđất nàyđãđược cấp giấychứngnhận sửdụngđất.Theo Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất chỉ được chuyển nhượng khi đấp ứng bốn điều kiện :

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (điểm b, khoản 1 Điều 169).

- Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền (khoản 1, Điều 168).

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã (điểm a, điểm d, khoản 3 Điều 167).

Như vậy bạn có thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụngđất mang tên bạn nếuđápứngđượcđẩyđủ các thủ tục này.

2) Theo quy định của pháp luật hiện hành về việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được quy định như sau:

Điều57 Luật đấtđai quy định vềChuyển mục đích sử dụng đất:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Theo quy định trên thì pháp luật không cấm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhưng phải tuân thủ theo căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất. Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân quận ( huyện)nơi bạn có đất nông nghiệpđã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Về việc này bạn cần đến trực tiếp ủy ban nhân dân (quận)huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương nơi bạn đang có đất nông nghiệpcó nằm trong diện quy hoạch không.

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

Căn cứ vào Điều 69, Nghị định 43/2014- NĐ/CP thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo các bước sau:

"1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định".

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến cơ quan tài nguyên môi trường đồng thời người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Về mức thu tiền khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Điều 5Thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân.

b. Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mụcđích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Như vậy, bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nhiệp sang đất ở theo như những thủ tục vàchi phíchúng tôiđã tưvấn cụ thểởtrên.

Khuyến nghị: