Chuyển nhượng đất đai không có công chứng, hiệu lực thế nào?

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

Hỏi: Xin luật sư tư vấn giúp trường hợp sau: Tháng 11/2008, ông A là chủ đất (được cấp GCNQSDĐ năm 2007) cần tiền chuyển nhượng một phần thửa đất nông nghiệp 5.000 m2 cho ông B bằng hợp đồng đặt cọc viết tay, 50.000.000 đồng (hợp đồng thứ nhất). Còn lại 115.000.000 đồng chưa trả hết cho ông A. Ông B lấy 5.000 m2 đất này chuyển nhượng lại cho ông C cũng bằng giấy tay (hợp đồng thứ hai) giá 270.000.000 đồng. Ông C lấy 115.000.000 đồng trả hết cho ông A, lãi 105.000.000 đồng. Ông C buộc ông A làm hợp đồng giấy tay (hợp đồng thứ ba) với nội dung là ông A ký bán trực tiếp cho ông C 5.000 m2 trên và được hai bên cùng ký tên nhưng giấy biên nhận tiền 270.000.000 đồng là do ông B ký nhận của ông C. Ông A giao cho ông C giữ Giấy CNQSSĐ có thể hiện trên hợp đồng. Ông A chỉ ký nhận của ông B tổng cộng là 165.000.000 đồng trên hợp đồng đặt cọc viết tay. Ngoài ra, ông A không ký thêm một tờ giấy nào khác. Ông A vẫn tiếp tục trực tiếp quản lý, sử dụng (trồng trọt, chăn nuôi) và tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ thuế toàn bộ thửa đất trong Giấy CNQSDĐ của ông. Năm 2011, Nhà nước có quyết định thu hồi đất toàn bộ thửa đất của ông A là 8.000 m2. Trong đơn giá bồi thường, hỗ trợ có 500.000.000 đồng là tiền hỗ trợ đời sống và chuyển đổi nghề nghiệp cho hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Vì không có Giấy CNQSDĐ, nên ông A không nhận tiền bồi thường được.

Câu hỏi thứ nhất, ông A kiện ông C yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng thứ ba vô hiệu và yêu cầu kèm theo là buộc ông C trả lại Giấy CNQSDĐ để ông A làm thủ tục nhận tiền bồi thường, hỗ trợ được không? Liệu ông A có thua kiện không?

Câu hỏi thứ hai, trong trường hợp này tòa giải quyết hậu quả của việc tuyên hợp đồng vô hiệu như thế nào? Ai là người có lỗi nhiều hơn? (Lưu ý: ông A không nhận tiền của ông B và không bàn giao đất cho ông B - chủ ý của ông B là mua đất dự án để chờ tiền bồi thường).

Câu hỏi thứ ba, ông A không nhận tiền của ông C đồng nào, nhưng nhận của ông B 165.000.000 đồng. Tòa tuyên ông A trả lại tiền cho ai? Trong vụ án này ông B có vai trò như thế nào? Trong trường hợp ông B không đòi lại tiền của ông A, ông A có nghĩa vụ trả lại tiền cho ông B không? ( Nguyễn Nam- Hưng Yên).


>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Thứ nhất, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS) thì một giao dịch dân sự có hiệu lực khi:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định” (Điều 122 BLDS).

Dẫn chiếu đến các quy định có liên quan về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;..” (điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).

“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.” (Điều 692 Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013)

"1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.” (Điều 689 BLDS).

Từ những quy định trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu khi không thỏa mãn các điều kiện về hình thức hợp đồng là văn bản có công chứng, chứng thực. Mặt khác, việc chuyển quyền sử dụng đất cũng chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp trên do hai bên chỉ làm giấy tay mua bán nên đã không tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật, do đó hợp đồng này chưa có hiệu lực pháp luật. Trong một thời gian nhất định nếu các bên không thực hiện các thủ tục để hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì giao dịch trên vô hiệu.

Như vậy, trường hợp này ông A khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng thứ ba vô hiệu là có căn cứ pháp luật, bởi đất đã bị Nhà nước thu hồi, các bên sẽ không còn căn cứ để thực hiện lại yêu cầu hoàn thiện hình thức của hợp đồng.

Thứ hai, khi Tòa án tuyên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay đó là vô hiệu, người chuyển nhượng phải hoàn trả cho bên kia số tiền đã nhận. Bên nhận chuyển nhượng phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên bán.

Thứ ba, Việc tòa tuyên ông A trả lại tiền cho ai sẽ phụ thuộc vào nội dung của hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Theo đó, nội dung hợp đồng mà ông A khởi kiện bao gồm hai bên chủ thể, chủ thể được hoàn trả lại tiền là bên mua trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc “đòi lại tiền” và “trả lại tiền” là hoạt động dân sự. Mà bản chất của các hoạt động dân sự là tính tự nguyện, nếu bên B không có yêu cầu thì bên A cũng không có nghĩa vụ trả tiền cho bên B.

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.