Chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được sử dụng nhà cấp 4 trên đất đó không?

Hỏi: Vợ chồng em gom góp định mua mảnh đất 53m2 đã có nhà cấp 4 mái tôn trên đó. Về phần đất em thấy chủ nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng trên đó phần tài sản gắn liền với đất thì không có ghi nhà cấp 4 đó. Xin hỏi luật sư như thế đã đảm bảo pháp lý chưa ạ (vì em sợ nhà cấp 4 cũng phải xin phép), khi vợ chồng em mua và ở đó thì có cần phải xin phép không và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? (Thanh Thủy – Đà Nẵng)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai năm 2003 đã sửa đổi bổ sung năm 2009, cụ thể là:

"1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ".

Như vậy, về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì theo quy định trên các bên phải nộp giầy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng. Do đó, trước khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên cần phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Còn về vấn đề trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ nhà trong phần tài sản gắn liền với đất không có ghi nhà cấp 4 đó, thì sau khi hoàn thành xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với các nghĩa vụ liên quan thì vợ chồng bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới kèm theo trong đó là tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà cấp 4, nếu thuộc trường hợp theo quy định tại khoản 1 và khoản 12 Điều 6 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường như sau:

"1. Tài sản gắn liền với đất thể hiện trên Giấy chứng nhận là tài sản thuộc quyền sở hữu của người đề nghị được cấp Giấy chứng nhận và đã hình thành trên thực tế tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 12 Điều này.

12. Những trường hợp tài sản gắn liền với đất không thể hiện trên Giấy chứng nhận gồm: a) Nhà ở, công trình xây dựng tạm thời và các công trình phụ trợ ngoài phạm vi công trình chính (ví dụ: lán trại, tường rào, nhà để xe, sân, giếng nước, bể nước, cột điện, ...); b) Tài sản gắn liền với đất đã có quyết định hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;c) Nhà ở, công trình xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng hoặc thời điểm công bố quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng mà không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; d) Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đ) Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước; e) Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP".