Quyền sở hữu bề mặt có thể được xác lập theo pháp luật đất đai hoặc theo pháp luật dân sự.
Thứ nhất, xác lập quyền sở hữu bề mặt theo pháp luật đất đai trong các trường hợp cụ thể như:
Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm
Về nguyên tắc người thuê chỉ có quyền sở hữu bề mặt.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền sở hữu và định đoạt đối với các tài sản gắn liền với đất thuê, nhưng lại không có quyền sử dụng đất có giá trị tài sản. Nguời được chuyển giao quyền sở hữu sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Có thể nói, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm có tính chất tương tự như một quyền không có tính chất tài sản và gắn liền với nhân thân người có quyền. Nói cách khác, họ chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với các tài sản gắn liền với đất thuê.
- Tương tự, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm về
nguyên tắc chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với các tài sản gắn liền với đất thuê. Người mua tài sản gắn với đất được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Một cách ngoại lệ, tổ chức kinh tế được quyền cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với các tài sản gắn liền với đất thuê và có quyền định đoạt các tài sản ấy. Trường hợp người mua tài sản gắn với đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cũng chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất.
Trường hợp thuê đất trả tiền nhiều năm của tổ chức ngoại giao nước ngoài
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền nhiều năm cũng chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất.
Thứ ba, Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Quyền sử dụng đất của các tổ chức này không thể chuyển giao và không có giá trị tài sản. Nếu các tổ chức kinh tế này được Nhà nước giao đất để xây dựng không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thì được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định (Điều 109, Điều 110 khoản 3 Luật đất đai 2003). Như vậy, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước cũng chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với các công trình gắn liền với đất.
Thứ hai, xác lập quyền sở hữu bề mặt theo pháp luật dân sự trong một số trường hợp sau:
Tách quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất thành hai bất động sản độc lập
Có nhiều rất phổ biến trong thực tiễn giao dịch, chẳng hạn người có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tặng quyền sử dụng đất cho một người và quyền sở hữu nhà cho một người khác; hoặc người có quyền sở hữu nhà nhiều tầng và quyền sử dụng đất tặng cho hoặc bán một hoặc nhiều tầng lầu cho người khác và giữ lại cho mình quyền sở hữu tầng trệt cùng với quyền sử dụng đất; hoặc người có quyền sử dụng đất tặng cho hoặc chuyển nhượng các cây lâu năm gắn liền với đất cho người khác và giữ lại quyền sử dụng đất; hoặc người có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp quyền sở hữu nhà, sau đó, quyền sử dụng đất được bán cho người khác để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm; hoặc người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (hay tài sản khác), nhưng không chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà (hay tài sản khác) đó; ... Trong những trường hợp này quyền sở hữu bề mặt được xác lập.
Cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng
Quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được cho thuê, vào thời điểm giao kết hợp đồng, là quyền sử dụng đối với đất chưa được xây dựng, nghĩa là chưa có tài sản gắn liền trên đất đó. Chính người thuê sẽ xây dựng trên đất có quyền sử dụng được cho thuê các công trình cần thiết cho việc khai thác công dụng của đất phục vụ lợi ích của mình. Nếu ta xem quyền sử dụng đất là vật chính, thì theo các quy tắc về sáp nhập tài sản, các công trình xây dựng trên đất thuộc quyền sở hữu của người cho thuê và người này có trách nhiệm thanh toán cho người thuê phần giá trị của các công trình đó (BLDS Điều 236 khoản 1). Giải pháp này không thể tranh cãi khi hợp đồng cho thuê hết hạn, bởi khi đó, người cho thuê tiếp tục là người sử dụng đất và do vậy, có quyền sở hữu đối với những tài sản được sáp nhập vào quyền sử dụng đất theo luật; người thuê không còn mối quan hệ pháp lý nào đối với đất đó.
Có thể phân tích hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng thành hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất để xây dựng. Khi đó, người sử dụng đất có quyền xây dựng trên đất đó, và do hiệu lực của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, họ chuyển nhượng có thời hạn (bằng với thời hạn thuê) quyền xây dựng trên đất cho người thuê. Như vậy, với tư cách là người tạo ra một cách hợp pháp tài sản được xây dựng, người thuê phải có quyền sở hữu đối với các tài sản đóï -quyền sở hữu có thời hạn chấm dứt cùng một lúc với hợp đồng cho thuê. Ta nói: hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng có tác dụng làm phát sinh quyền sở hữu bề mặt của người thuê.
Thứ ba, xác lập quyền sở hữu bề mặt bằng các phương thức được thừa nhận trong luật chung
Trong trường hợp này, quyền sở hữu bề mặt đã tồn tại và một người nào đó trở thành chủ thể của quyền sở hữu đó do được chủ sở hữu trước chuyển giao (bán, tặng cho,...) hoặc do các phương thức trực tiếp (xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu).
Tổ bộ môn Luật Dân sự - Khoa Luật Trường Đại học Hòa Bình,tổng hợp
- Nội dung trong bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (chú thích rõ trong bài viết).
- Bài viết được sử dụng không nhằm mục đích thương mại, chỉ nhằm mục đích giảng dạy, tuyên truyền phổ biến kiến thức pháp luật, trong khuôn khổ chương trình hợp tác giữa Khoa Luật Kinh tế - Đại học Hòa Bình và Công ty Luật TNHH Everest.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, quý Vị vui lòng liên hệ với các luật sư, luật gia của Công ty Luật TNHH Everest và Khoa Luật Kinh tế - Đại học Hòa Bình, qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006198, E-mail: [email protected], hoặc trực tiếp tại địa chỉ Khoa Luật kinh tế Đại học Hòa Bình, số 8 phố Bùi Xuân Phái, Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Bình luận