Tư vấn về việc bên bán đất chưa làm đúng như đã thỏa thuận trong hợp đồng?

Hỏi: Năm ngoái 2014 em có mua 1 miếng đất canh tác trồng cà phê, thỏa thuận miệng 2 bên mua với bán. Bên bán nói trên giấy tờ diện tích là 4200m2 nhưng diện tích thật là hơn và em có thỏa thuận là phải làm sổ đỏ cho em từ 5500m2 - 6000m2, với giá bán là 435 triệu. Vì em không muốn sau này xảy ra tranh chấp đất lúc ấy bất lợi cho em.Khi mua bên bán viết giấy tay và em đưa trước 100 triệu đặt cọc, 15 ngày sau em đưa tiếp 200 triệu nữa khi ấy em có nhờ người làm chứng và nhận giấy viết tay 2 bên mua bán và người làm chứng cùng ký vào. Sau khoảng 20 ngày sau bên bán gọi em lại đưa sổ đỏ mới nhưng em xem thì có 4180m2 và người bán nói phải làm thêm 1 sổ 2000m2 nữa vì số đất này không có trong giấy tờ.Sau đó khoảng 1 tháng thì bên bán có mời địa chính xã về đo đất thực tế, cho đến nay đã được khoảng 3 tháng rồi mà chưa xong, em không thấy bên bán gọi em lại lấy sổ mới. Em thấy hoang mang không biết liệu bên bán có làm gì với diện tích đất của em không vì em giao 300 triệu rồi còn thiếu có 145 triệu. Luật sư cho em hỏi lâu như vậy bên bán có phải không muốn làm tiếp giấy tờ không hay do trục trặc giấy tờ ? (Thiên Thư - Hà Nội).

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Theo như nội dung thư mà bạn trình bày, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ngườichủ sở hữu quyền sử dụng đất không được tiến hành công chứng, chứng thực mà hoàn toàn là do viết tay. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực sau khi được công chứng hoặc chứng thực. Cụ thể là:

" Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã".

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn đã tiến hành giao dịch sẽ không được công nhận trước pháp luật vì chưa tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực. Đây có thể là lí do dẫn đến việc họ không thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên bạn. Đồng thời, theo quy định của nghị định 43/2014/NĐ-CP thì với trường hợp muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng thì trong hồ sơ cũng phải có hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực.

Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn chưa được công chứng, chứng thực thì sẽ không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Vì vậy, bạn cần kiểm tra lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn đã được cấp có thực sự là do cơ quan có thẩm quyền cấp hay không. Có thể vì không có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người đó không thể tiếp tụctiến hành thủ tục chuyển nhượngquyền sử dụng đất cho bạnđược.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.