Tư vấn về vấn đề tranh chấp hợp đồng mua bán

Công ty Luật TNHH Everest tư vấn về cách giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán.

Hỏi: Vào năm 2012 tôi có cho A vay 700 triệu và tài sản thế chấṕp là hợp đồngng mua bán của A với B. Trong khoảng thời gian từ 2011 tới nay thì giữa A và B xảy ra tranh chấpp. Vào tháng 9 năm 2015 thì tòa xử cho A được quyền sang tên đất, nhưng tới nay người này vẫn chưa có tiền lấy lại hợp đồng thế chấp bên tôi. Vậy tôi xin hỏi nếu A lấy cớ làm mất hợp đồng mua bán (hợp đồng công chứng mua bán đất giữa A và B có được không và A có được Cấp giấy chứng nhậnn quyền sử dụng đất mới? Và tôi có cần làm đơn gửi phòng đăng ký đất đai biết phòng trường hợp người này lấy lí do làm mất hợp đồng và xin cấp mới không? (Trần Đình Triều - Đà Nẵng)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Về việc bên vay tiền có được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại điều 342, bộ luật dân sự 2005 như sau:

"1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai"

Trong trường hợp của bạn, bên vay tiền dùng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai) làm tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, điều này là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong quá trình thế chấp, bên vay tiền đã có tranh chấp về quyền sử dụng đất với bên thứ ba và được tòa án phán quyết bên A có quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lúc này, về bản chất, tài sản dùng để thế chấp không còn là hợp đồng của A và B mà là giá trị quyền sử dụng đất trong hợp đồng đó.

Khoản 3, điều 100, Luật đất đai 2013 có quy định

"3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật"

Căn cứ vào quy định trên thì bên A (bên vay tiền) hoàn toàn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, căn cứ vào điều 717, bộ luật dân sự 2005:

"Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
1. Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp;
2. Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;
3. Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;
4. Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng"

Theo đó, bên A phải thực hiện nghĩa vụ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn và làm thủ tục đăng ký việc thế chấp. Bạn cũng cần lưu ý rằng, trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, bảo vệ quyền lợi

Do trong thư bạn không trình bày rõ là thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ của hợp đồng vay đã hết hay chưa? tài sản thế chấp là quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất hay chỉ một phần diện tích đất nên chúng tôi chưa thể tư vấn cụ thể cho bạn được.

Tuy nhiên, theo quy định của điều 721, bộ luật dân sự 2005 về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp thì:

"Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án".

Khuyến nghị:
  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.