Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Hỏi:Hiện tại gia đình em đang sinh sống trên mảnh đất của bà ngoại cho mẹ em năm 2008, có giấy tay do mẹ em viết, được các cậu dì và bà ngoại kí với diện tích là 180m2. Tuy nhiên do 1 số lí do gia đình chưa làm được sổ đỏ riêng. Cho đến nay là 2016 sổ đỏ của bà ngoại em được các cậu dì sử dụng và đem thế chấp ngân hàng. Vậy quý luật sư cho em hỏi trong trường hợp ngân hàng thu hồi nợ được không? (Phạm Giang Nam - Thanh Hóa)
>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Thứ nhất, văn bản mà mẹ bạn viết, cậu dì và bà ngoại ký phải được công chứng thì mới có hiệu lực pháp luật, căn cứ điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a)Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Mặt khác theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này”.
Và theo Khoản 1 Điều 320Bộ luật Dân sự năm2005(BLDS 2005) quy định: “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch”.
Do đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cậu, dì của bạn mang đến ngân hàng thế chấp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên là bà ngoại bạn nên phải được sự đồng ý của bà ngoại bạn thì việc thế chấp mới được coi là hợp pháp.
Ngoài ra, việc bà ngoại bạn tặng cho mảnh đất trên cho mẹ bạn, theo Khoản 2 Điều 439 Bộ Luật dân sự:
Mặt khác theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này”.
Và theo Khoản 1 Điều 320Bộ luật Dân sự năm2005(BLDS 2005) quy định: “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch”.
Do đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cậu, dì của bạn mang đến ngân hàng thế chấp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên là bà ngoại bạn nên phải được sự đồng ý của bà ngoại bạn thì việc thế chấp mới được coi là hợp pháp.
Ngoài ra, việc bà ngoại bạn tặng cho mảnh đất trên cho mẹ bạn, theo Khoản 2 Điều 439 Bộ Luật dân sự:
“Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”
Như vậy, sau khi được tặng cho, mặc dù có văn bản tặng cho được công chứng nhưng mẹ bạn chưa làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc này là vi phạm về hình thức theo pháp luật quy định khi thực hiện việc tặng cho bất động sản.
Vì vậy, nếu như ngân hàng không thu hồi được nợ, buộc phải thu hồi miếng đất đứng tên bà ngoại bạn nhưng mẹ bạn lại có văn bản đã công chứng chứng minh quyền sử dụng của mình đối với mảnh đất trên thì khi xảy ra tranh chấp (các bên có yêu cầu khởi kiện lên Tòa án để Tòa án giải quyết tranh chấp), Tòa án sẽ cho thời gian để mẹ bạn thực hiện các thủ tục liên quan đến việc sang tên trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), căn cứ Điều 134, Bộ luật Dân sự 2005:
Vì vậy, nếu như ngân hàng không thu hồi được nợ, buộc phải thu hồi miếng đất đứng tên bà ngoại bạn nhưng mẹ bạn lại có văn bản đã công chứng chứng minh quyền sử dụng của mình đối với mảnh đất trên thì khi xảy ra tranh chấp (các bên có yêu cầu khởi kiện lên Tòa án để Tòa án giải quyết tranh chấp), Tòa án sẽ cho thời gian để mẹ bạn thực hiện các thủ tục liên quan đến việc sang tên trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), căn cứ Điều 134, Bộ luật Dân sự 2005:
“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
Do đó, nếu quá thời hạn mà mẹ bạn chưa làm thủ tục sang tên mảnh đất thì văn bản (hợp đồng) tặng cho đất của bà ngoại bạn tặng cho mẹ bạn sẽ vô hiệu và mảnh đất trên vẫn sẽ thuộc quyền sử dụng của bà ngoại bạn. Khi đó, việc chiếm hữu mảnh đất của ngân hàng là hợp pháp. Còn nếu trong thời hạn cho phép, mẹ bạn sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất trên thì khi đó, ngân hàng không có quyền được thu hồi đất mà gia đình bạn đang sinh sống (vì thuộc quyền sử dụng của mẹ bạn) và trách nhiệm trả nợ cho ngân hàng thuộc về dì và cậu của bạn.
Thứ hai, nếu văn bản mẹ bạn viết và dì, cậu, bà ngoại ký không được công chứng thì việc tặng cho đất của bà ngoại bạn cho mẹ bạn là vô hiệu. Vì vậy, đất vẫn thuộc quyền sử dụng của bà ngoại bạn. Việc dì, cậu của bạn mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp (có sự đồng ý của bà ngoại bạn) là hợp pháp và khi không thu hồi được nợ, ngân hàng có quyền chiếm hữu, sử dụng đối với mảnh đất này.
Thứ hai, nếu văn bản mẹ bạn viết và dì, cậu, bà ngoại ký không được công chứng thì việc tặng cho đất của bà ngoại bạn cho mẹ bạn là vô hiệu. Vì vậy, đất vẫn thuộc quyền sử dụng của bà ngoại bạn. Việc dì, cậu của bạn mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp (có sự đồng ý của bà ngoại bạn) là hợp pháp và khi không thu hồi được nợ, ngân hàng có quyền chiếm hữu, sử dụng đối với mảnh đất này.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận