Tư vấn trường hợp chuyển nhượng đất của hộ gia đình mà chỉ do 1 người thực hiện

Trường hợp đất được cấp cho hộ gia đình thì khi chuyển nhượng, tặng cho đất phải được sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình.

Hỏi: Gia đình em có 1 thửa đất mang tên Hộ bà và chủ hộ đứng tên là mẹ em (sổ hộ khẩu nhà em có 3 người, mẹ, em và em trai em), mẹ em có vay mượn tiền của 1 gia đình để làm ăn. Nhưng do thời thế làm ăn không được nên dẫn đến việc không có tiền trả nợ, mặc dù mẹ em vẫn trả lãi với số tiền rất lớn (không theo lãi suất ngân hàng, em cũng không nắm rõ).Đến lúc không còn khả năng chi trả thì mẹ em phải gán đất để trả nợ, nhưng khi làm thủ tục chuyển nhượng chỉ có mẹ em là người đứng ra cam kết và ký. Chuyện chuyển nhượng và vay mượn anh em bọn em (em năm nay 24 tuổi và em trai em 23 tuổi) không hề biết. Xin Luật sư tư vấn, có cách nào để gia đình em không phải bán nhà không, em biết vấn đề nợ nần mua bán là phải trả nhưng em không muốn bán nhà

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Theo quy địnhh của Bộ Luật Dân sự 2005 quy định:

Điều 108.Tài sản chung của hộ gia đình

"Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ".

Điều 109.Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

"1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý".

Vậy theo quy định của pháp luật tài sản chung của hộ gia đình sẽ bao gồm cả quyền sử dụng đất, việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải được sử thoả thuận và đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình từ 15 tuổi trở lên.

Và theo quy định tại Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

Điều 14. Quy định bổ sung về nộp hồ sơ, thủ tục khi đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

"5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật".

Vậy với mảnh đất trên của gia đình bạn, trên GCNQSDĐ có ghi tên là của hộ gia đình bạn thì phần đất thuộc quyền sở hữu của hộ gia đình, các thành viên trong gia đình có quyền ngang nhau trong việc định đoạt tài sản. Với hợp đồng, giao dịch giữa mẹ bạn và bên kia về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng của 2 chị em chị, việc giao dịch trên mà không có sự đồng ý của chị và em trai chị là không hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 388 Bộ Luật Dân sự 2005:

Điều 388.Khái niệm hợp đồng dân sự

"Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự".

Vậy từ khái niệm trên có thể thấy rằng hợp đồng dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ 4 điều kiện:

Thứ nhất, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hợp pháp. Thông thường các bên giao kết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.

Thứ hai, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện tức là xuất phát từ ý chí thực, từ sự tự do ý chí của các bên trong các thỏa thuận hợp đồng đó.

Thứ ba, nội dung của hợp đồng không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Đối tượng của hợp đồng không thuộc hàng hóa cấm giao dịch, công việc cấm thực hiện. Bên cạnh đó, nội dung của hợp đồng cần phải cụ thể, bởi vì việc xác lập nghĩa vụ trong hợp đồng phải cụ thể và có tính khả thi. Những nghĩa vụ trong hợp đồng mà không thể thực hiện được thì hợp đồng cũng không được coi là có hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ.

Thứ tư, thủ tục và hình thức của hợp đồng phải tuân theo những thể thức nhất định phù hợp với những quy định của pháp luật đối với từng loại hợp đồng.

Vậy hợp đồng dân sự nếu không đáp ứng đủ các điểu kiện trên đâysẽ bị vô hiệu:

Theo quy định tại Điều 137 BLDS 2005:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Trong trường hợp trên của bạn, mảnh đất đứng tên của hộ gia đình mà chỉ có mẹ bạn là người giao dịch, vậy giao dịch dân sự vô hiệu và sẽ dẫn tới hệ quả các bên phải trao trả cho nhau những gì đã nhận ban đầu, trong trường của bạn,bạn nên gửi đơn yêu cầu tuyên huỷ hợp đồng trên đến TAND để họ thực hiện thụ lý và giải quyết đối với giao dịch vi phạm về điều kiện chủ thể trên, tuy nhiên khi yêu cầu đến TAND bạn cần phải cung cấp được các giấy tờ, chứng cứ chứng minh yêu cầu của bạn là có cơ sở.

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.