Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác
Hỏi: Hiện em muốn mua một mảnh đất, chủ của đất do vỡ nợ nên bị siết nợ bằng đất. Người chủ đất hiện sang tỉnh khác sinh sống. Bên siết nợ lại tiếp tục bán cho người khác. Tất cả giấy tờ mua bán trên đều là viết tay. Đề nghị Luật sư tư vấn, tôi mua đất này từ bên siết nợ thứ hai thì có được không? Nếu được thì phải làm thủ tục gì? Giả sử tôi muốn mua đất của bên siết nợ thứ hai, trả tiền và làm giấy mua bán với bên này, giữ lại toàn bộ giấy mua bán từ chủ đất bị vỡ nợ thì có được không? (Kiến Dự - Hòa Bình)
Luật gia Nguyễn Thanh Thu - Tổ tư vấn pháp luật đất đai Công ty Luật TNHH Everest trả lời:
Được biết anh (chị) đang có nhu cầu mua đất từ bên C nhưng mảnh đất này của bên A do vỡ nợ nên bị siết nợ bằng đất (đây là đất vẫn chung sổ đỏ với nhà của bên A chưa tách sổ). Người chủ đất hiện sang tỉnh khác sinh sống. Bên siết nợ (bên B) lại tiếp tục bán cho người khác (bên C). Và tất cả giấy tờ mua bán trên đều là viết tay, dựa trên thông tin này chúng tôi xin tư vấn như sau:
- Đối với giấy tờ viết tay các bên giao kết với nhau thì không có hiệu lực về mặt pháp lý. Theo Điều 168 BLDS 2005 quy định: Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản: "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".
Nhận thấy, khi các bên thực hiện mua bán và siết nợ mảnh đất này chưa thực hiện việc chuyển quyền sở hữu đối với mảnh đất này, đồng thời cũng chưa phát sinh quyền sở hữu của các bên với mảnh đất.Và tại Khoản 2 Điều 689 BLDS 2005 quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất: "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật". Trong khi đó, các bên sử dụng hình thức viết bằng tay giấy tờ chuyển nhượng đất , không hình thành nên hợp đồng có công chứng, chứng thực. Giấy tờ chuyển nhượng đất viết tay gặp rủi ro về quyền sở hữu với mảnh đất này vì ngay từ đầu mua đất, quyền sử dụng mảnh đất này của các bên chưa hình thành bởi lẽ chưa phát sinh hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất , đăng kí quyền sở hữu và có giấy viết tay thì giấy viết tay này chưa có công chứng chứng thực cho giao dịch mua bán giữa các bên.
Như vậy, để anh (chị) mua mảnh đất này hợp pháp từ bên siết nợ thứ hai thì anh (chị) phải làm một thỏa thuận về việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ người chủ đang đứng tên quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đất trực tiếp cho anh (chị) và các bên sẽ phải có một bản hợp đồng mua bán bất động sản phù hợp với quy định cả pháp luật để tránh tình trạng xảy ra tranh chấp sau này. Các bên có thể thương lượng để chỉnh sửa hoặc hủy bỏ hợp đồng giữa các bên chủ nợ và siết nợ với nhau sau đó bên người sử dụng đất với anh (chị) có thể làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Và anh (chị) phải trả tiền mua đất cho bên siết nợ thứ hai vì bên này là người giao dịch chính với anh (chị). Nếu các bên không thỏa thuận được với nhau thì anh (chị) sẽ phải đợi cho các bên thực hiện lần lượt việc tách sổ và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau.
- Thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất, Hồ sơ bao gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận