Tư vấn pháp luật về thuế đất đai và tách thửa?

Luật sư tư vấn về thuế và phí phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản.

Hỏi: Bố Mẹ tôi có một mảnh đất 1990m2, nay muốn cho tôi 1000m2, trong đó có 200m2 đất thổ cư. Vậy phải nộp thuế là bao nhiêu? Mảnh đất của tôi đã nêu ở trên đã làm nhà, có chiều sâu 16m. Vậy xin hỏi Luật sư trường hợp của tôi đủ điều kiện để tách ra từ thửa đất trên của mẹ tôi không? (Nguyễn Thanh Nga - Tuyên Quang)
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Về thuế và lệ phí chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ:

Theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

- Theo quy định tại Nghị định 65/2013/NĐ-CP thì việc hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân Theo quy định tại Điều 22 thì thuế suất áp dụng đối với hoạt động này là"

"Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng".

Cũng theo quy định tại khoản 4 Điều 4 nghị định này thì thu nhập được miễn thuế gồm:

"Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau."

- Theo quy định tại nghị định 45/2011/NĐ-CP thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ. Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Theo quy định tại khoản 10 Điều 4 thì trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ gồm:

"Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".

Như vậy nếu đây là lần đầu tiên bạn nhận chuyển nhượng QSDĐ từ bố mẹ ruột thì không phải đóng thuế TNCN và phí trước bạ.

- Về thủ tục tách thửa: định mức đất thổ cư (là diện tích tối thiểu được tính là m2 đất thổ cư được tách) sẽ được UBND cấp Tỉnh quy định cụ thể cho từng địa phương và từng loại đất. Bạn có thể tìm hiểu quy định này thông qua các văn bản đã được UBND cấp Tỉnh nơi có bất động sản, tức nơi mà có mảnh đất của gia định bạn hoặc bạn có thể đến trực tiếp cơ quan địa chỉnh địa phương để hỏi rõ rồi xác định diện tích đất được tách đã đủ định mức chưa.

Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

+ Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu)

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng (có công chứng).

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất người cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách. Sau khi chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; văn phòng đăng ký kinh doanh sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ bố bạn sang bạn thì đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

Khuyến nghị:
  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.