Tư vấn mua đất có diện tích sử dụng lớn hơn trong sổ đỏ?

Luật sư tư vấn về việc mua bán bất động sản...

Hỏi: Gia đình tôi dự kiến mua căn hộ tầng 3+4 thuộc nhà biệt thự cổ (khoảng hơn 10 hộ sinh sống). Sổ đỏ đứng tên duy nhất là người chồng. Hiện nhà có sổ đỏ 23.6m2, một mặt bằng, nhưng chủ nhà đã cơi nới thêm tầng 4 lên tổng diện tích là 56m2.Ngoài ra, chủ nhà có mua lại 3m2 ở tầng 1 để để xe mà chỉ có giấy tờ viết tay của chủ cũ vẫn đang ở tầng 1. (Do phần đất này thuộc diện tích sử dụng chung của các hộ trong biệt thự nhưng các hộ lấn chiếm dần). Trường hợp sổ đỏ có diện tích nhỏ hơn diện tích sử dụng, kèm thêm 3m2 ở tầng 01 chỉ có giấy tờ viết tay của chủ cũ lấn chiếm như vậy. Tôi nên làm thế nào khi nhận chuyển nhượng nhà để an toàn nhất? (Thu Bình - Hà Giang)


>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Ngô Đức Cường - Tổ tư vấn pháp luật hình sự Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Để nhận được giấy chuyển nhượng đất an toàn và sau này không xảy ra tranh chấp gì thì chúng tôi tư vấn cho bạn cần phải xác định rõ các vấn đề như sau:

Thứ nhất, bạn phải làm rõ xem mảnh đất bạn mua căn hộ thuộc nhà biệt cổ thì đó là phần tài sản chung theo hộ gia đình hay là số đỏ đứng tên duy nhất người chồng.

+ Nếu mảnh đất được cấp theo hộ thì khi chuyển nhượng mảnh đất cần có xác nhận đồng ý của các hộ trong gia đình

+ Nếu mảnh đất là tài sản riêng của chồng thì chỉ cần chuyển nhượng sang trên bên người đứng sổ đỏ.

Thứ hai, việc chủ nhà mua lại 3m2 ở tầng 1 để xe mà mới có giấy tờ viết tay của chủ cũ thì cần phải được đem đi công chứng hợp pháp với quy định của pháp luật. Bởi căn cứ theo khoản 3 - Điều 167 - Luật đất đai 2013 như sau:

" 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên"

Thứ ba, việc chủ nhà xây thêm tầng 4 lên tổng diện tích tăng thêm là 56m2. Đối với phần diện tích này thì cần hợp pháp hóa khi chuyển nhượng. Trường hợp này chủ nhà thỏa mãn điều kiện sau thì phần diện tích đó sẽ được nhà nước chứng nhận trong sổ đỏ:

Căn cứ khoản 5 - Điều 98 Luật đất đai 2013 như sau:

" 5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có".

Như vậy để tránh sau này xảy ra tranh chấp trên phần diện tích bạn muốn mua lại như trên thì cần đáp ứng các điều kiện trên.

Thủ tục và các bước chuyển nhượng chúng tôi đã có một bài viết cụ thể bạn có thể tham khảo như sau: Tư vấn thủ tục chuyển nhượng đất đai

Khuyến nghị:
  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật hình sự mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.