Quy định về thủ tục tách thửa?

Hỏi: Gia đình tôi có mua một miếng đất 80m2 của một hộ gia đình ở Cầu giấy - Hà Nội. Nhà tôi mua cách đây 10 năm, sổ đỏ của gia đình nhà bán có, không tranh chấp với ai. Khi mua bán nhà tôi chỉ làm giấy viết tay vì hồi đó nhà tôi chưa nhập khẩu được. Bây giờ khẩu nhà tôi đã có và địa chỉ cũng lấy tại miếng đất nhà tôi mua, và trên nhà tôi đã xây nhà 4 tầng trên miếng đất đã mua gần 10 năm rồi, xây xong trong khi làm gia đình bán đất và hàng xóm không khiếu kiện và ý kiến gì. Hiện tại nhà tôi muốn tách và làm sổ đỏ mà chủ nhà không chịu làm.Vậy tôi phải làm thế nào để tách thửa? (Hương Giang - Hà Nội)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Do thông tin anh (chị) cung cấp chưa đủ nên chúng tôi chưa thể trả lời chính xác, tuy nhiên xét theo trường hợp của anh (chị), có thể chia thành 2 trường hợp:

- Nếu giấy tờ chuyển nhượng mảnh đất đã được công chứng thì bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tách thửa.

Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, cụ thể về trình tự thủ tục tách thửa:

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa; c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau: a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau: a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

- Nếu giấy tờ chuyển nhượng mảnh đất của bạn chưa công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng đó không có giá trị pháp lý vì theo Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

"Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật".

Khi đó, hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị coi là vô hiệu, tình huống này rất bất lợi với anh (chị), nên thỏa thuận lại với chủ nhà để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục tách thửa.