Trách nhiệm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Hỏi: Công ty tôi ký hợp đồng thuê văn phòng, thời hạn thuê 03 năm. Nhưng do tình hình kinh doanh khó khăn, công ty muốn cắt giảm chi phí và thanh lý trước thời hạn là 31/12/2015 và đã gửi thông báo cho bên cho thuê ngày 15/11 và đồng thời tiến hành tìm mặt bằng mới và ký hợp đồng đặt cọc vào đầu tháng 12.Chúng tôi chấp nhận bịmất tiền đặt cọc là 03 tháng và cam kết sẽ thanh toán các khoản phát sinh đến 31/12. Cho đến ngày 02/12 bên cho thuê gửi thư trả lời rất chung chung là sẽ đòitoàn bộ tiền thuê và phí quản lý đến hết hợp đồng do vi phạm và không nói rõ thể hiện tại điều mấy trong hợp đồng này, đồng thời chiều ngày 09/12 nhân viên phòng maketing vẫn gọi điện thông báo thu tiền như vậy. Vậy đề phòng đến khi công ty mình đăng ký chuyển đồ ra khỏi toà nhà sẽ bị gây khó khăn bên mình cần phải làm gì?(Vũ Nam Anh - Hà Nội).

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Căn cứ Bộ luật dân sự 2005:

“Ðiều 498. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1.Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2.Bên thuê nhàcó quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3.Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác”.

Căn cứ theo quy định này, thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê văn phòngtrước thời hạn. Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt này chỉ được thực hiện nếu như thuộc vào một trong ba điều kiện quy định ở khoản 2 Điều 498 và thực hiện nghĩa vụ báo trước quy định ở khoản 3 điều 498 BLDS 2005. Theo đó, nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng pháp luật thì bạn sẽ được lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường cho bên chủ nhà.Trong trường hợp công tybạn chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng vì lý do tình hình kinh doanh khó khăn, muốn cắt giảm chi phí, như vậy không thuộc một trong ba điều kiện quy định ở khoản 2 Điều 498 ở trên, do đó trường hợp này đơn phương chấm dứt hợp đồng đãkhông tuân theo đúng quy định trên. Bạn sẽ phảibồi thường thiệt hại theo quy định:

“Ðiều 426. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại”.

Theo đó, việc bồi thường của bạn sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với bên chủ nhà cho thuê. Trong trường hợp này bạn có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại, còn bên cho thuê chỉ có quyền đưa ra yêu cầu và mức bồi thường thiệt hại tương ứng với mức thiệt hại,không có quyền gây khó khăn cho công tybạn.Đểđảm bảo bạn có thể thảo thuận với bên kia về vấnđề bồi thường, sau đó thành lập một hợp đồng xác nhận mứcđộ bồi thường, thời hạn thanh toán tiền bồi thường, quyền và nghĩa vụ của hai bên sau khi bạnđã bồi thường xong.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.