Thủ tục xin cấp mới và chia tách sổ đỏ, được thực hiện như thế nào?

Các Luật sư, Chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest cung cấp dịch vụ tư vấn và thực hiện thủ tục liên quan tới việc cấp sổ đỏ, điều kiện cấp sổ đỏ, thủ tục cấp mới...

Trên thực tế "sổ đỏ", không phải là loại giấy tờ được pháp luật quy định. Đây chỉ là tên gọi do người dân dựa trên màu sắc của loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tự đặt ra để nói cho ngắn gọn cũng như để phân biệt giữa các loại giấy chứng nhận.
.
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Thứ nhất, sơ lược về nguồn gốc loại giấy tờ thường gọi là "sổ đỏ".

Trước đây, mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành. Giấy chứng nhận có bìa có màu đỏ, với nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất, có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng… ("sổ đỏ"). Tại mẫu này, khi được cấp cho đất ở và có nhà ở trên đất, thì phần nhà ở sẽ được ghi là: tài sản gắn liền trên đất. Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, thì: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.

Ngoài sổ đỏ, còn có một loại mẫu “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” do Bộ Xây dựng ban hành, có bìa màu hồng, với nội dung là ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Mẫu này thường được người dân gọi là "sổ hồng".

Để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, hai loại Giấy chứng nhận nói trên sẽ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Kế thừa quy định nói trên, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" (khoản 1
Điều 97).

Hiện nay, do thói quen, nhiều người vẫn gọi các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là "sổ đỏ".

Thứ hai, các vấn đề về cấp "sổ đỏ" theo quy định của luật hiện hành.

- Về điều kiện cấp "sổ đỏ":

Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

(a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;

(b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

(c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

(d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

(đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

(e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

(g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

(h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

(i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

(k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất”.

- Về thủ tục xin cấp "sổ đỏ" lần đầu:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có mảnh đất;

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế và lệ phí);

Bước 3: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Về hồ sơ xin cấp "sổ đỏ", gồm: (i) Đơn xin cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu); (ii) Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có); (iii) Bản sao các giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính (nếu có); (iv) CMND, sổ hộ khẩu bản sao của người xin cấp; (v) Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận (nếu có). Lưu ý: Hồ sơ trên chỉ mang tính chất tham khảo, đối với từng trường hợp cụ thể có thể phát sinh một số giấy tờ khác. Các trường hợp cụ thể chúng tôi sẽ hướng dẫn khách hàng chuẩn bị chi tiết phù hợp với hiện trạng từng mảnh đất.

- Về thời gian thực hiện cấp "sổ đỏ": Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất thời gian giải quyết không quá 30 ngày).

- Về phí, lệ phí cấp và các nghĩa vụ tài chính khác khi thực hiện thủ tục cấp "sổ đỏ":

Thuế thu nhập cá nhân: là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Căn cứ theo Điều 14 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.

Lệ phí trước bạ: là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định tại, Thông tư số 301/2016 và quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ. Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: quy định tại, Thông tư 250/2016/TT-BTC mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo thông tư 250/2016/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ

Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm cấp quyền sử dụng đất: thực hiện theo quy định tại Thông tư số 250/2016/TT-BTC.

Thứ ba, về thủ tục xin chia tách "sổ đỏ", tách sổ đất:

Thủ tục như sau:

(a) Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách sổ đỏ lập một bộ hồ sơ nộp tại Phòng tài nguyên môi trường.

(b) Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo Phòng tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

(c) Đối với trường hợp tách sổ đỏ mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên - Môi trường cùng cấp;

(d) Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới;

(e) Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình,
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan Tài nguyên - Môi trường trực thuộc;

(f) Ngay trong ngày nhận được sổ đỏ đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trao bản chính sổ đỏ đối thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu sổ đỏ đã ký, bản chính sổ đỏ đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.

- Về điều kiện tách "sổ đỏ", tách thửa đất:

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất” (khoản 1 Điều 79).

"Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh” (khoản 2
Điều 29).

Mọi trường hợp tự chia tách thửa đất để chuyển nhượng đều không được công nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng do tự chia tách không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đó.

Lưu ý, diện tích tách thửa phải đảm bảo tuân thủ quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

- Về hồ sơ xin tách "sổ đỏ", tách sổ đất: (i) Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất; (ii) Đơn xin đăng ký biến động với trường hợp tách sổ đỏ trong trường hợp phân chia tài sản chung; (iii) Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013; (iv) Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản đã được công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp tách sổ đỏ trong trường hợp phân chia tài sản chung, chia tài sản thừa kế; (v) Hộ khẩu, Giấy CMND, Thẻ căn cước của những người liên quan.

- Về phí, lệ phí, nghĩa vụ tài chính khác khi tách "sổ đỏ", tách sổ đất:

Khi thực hiện việc sang tên sổ đỏ, các bên phải nộp Thuế thu nhập cá nhân, Lệ phí trước bạ nhà đất, Lệ phí địa chính. Nếu các bên không có thoả thuận về người nộp thuế thì mỗi bên sẽ nộp thuế theo quy định dưới đây:

Các khoản thuế, phí, lệ phí bên chuyển nhượng phải nộp: Thuế thu nhập cá nhân: Số thuế thu nhập cá nhân mà bên chuyển nhượng phải nộp căn cứ vào thuế suất và thu nhập của người đó. Theo Luật thuế thu nhập cá nhân thì tuỳ từng trường hợp mà người chuyển nhượng được lựa chọn một trong hai cách sau: (i) 25% tính trên thu nhập chuyển nhượng áp dụng đối với các trường hợp xác định được chính xác thu nhập; Hoặc: 02% tính trên Tổng giá trị mua bán chuyển nhượng trên hợp đồng nhưng không thấp hợp giá theo khung giá nhà đất được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành hàng năm.

Các khoản phí, lệ phí bên nhận chuyển nhượng phải nộp: (i) Lệ phí địa chính 0,15% giá trị chuyển nhượng; (ii) Lệ phí trước bạ nhà đất: 0,5%.

Tổng hợp của Luật sư Nguyễn Thị Yến - Trưởng nhóm Tư vấn pháp luật trực tuyến - Công ty Luật TNHH Everest

Quý vị tìm hiểu thêm thông tin chi tiết hoặc liên hệ với Luật sư, Luật gia của Công ty Luật TNHH Everest để yêu cầu cung cấp dịch vụ:
  1. Trụ sở: Tầng 19 Tòa nhà Thăng Long Tower, 98 Ngụy Như Kom Tum, Thanh Xuân, Hà Nội
  2. Chi nhánh Hà Nội: Tầng 2, Toà nhà Ngọc Khánh, 37 Nguyễn Sơn, Long Biên, Hà Nội
  3. Điện thoại: (04) 66.527.527 - Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900-6198
  4. E-mail: [email protected], hoặc E-mail: [email protected]