Thắc mắc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Hỏi: Năm 2000 bác tôi có cho gia đình tôi một mảnh đất́t, mảnh đất được cho là của ông nội để lại. Nhưng anh chị con của bác tôi nói sẽ đổi cho tôi một mảnh đất khác, gia đình tôi đã đồng ý với mảnh đất khác.Sau khi anh chị uỷ quyền sử dụng đấtđất cho tôi có ra xã chứng thực (đất đó đứng tên chứng nhận quyền sử dụng đất của anh chị). Sau khi làm giấy uỷ quyền,tôi được sử dụng 500m2 đấtđể xây nhà. Vì một số lý do nêntôi chưa làm chuyển quyền sử dụng đất vàcho đến nay tôi có yêu cầu ký giấy để tôi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh chị không ký và nói sẽ lấy lại mảnh đất mà tôi đang ở, anh chị nói sẽ đổi cho tôi một mảnh đất khác. Mảnh đất tôi đang ở trước kia là đất rừng, tôi và gia đình đã khai phá và xây nhà ở đến nay đã được 15 năm. Xin hỏi luậtt sư bây giờ tôi và gia đình phải làm sao để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình? (Phạm Tuấn Anh - Thanh Hóa)

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Đầu tiên chúng tôi xin đi xem xét về việc tặng cho quyền sở hữu tài sản là mảnh đất. Theo thông tin anh cung cấp, mảnh đất đó thuộc sở hữu của bác anh đã tiến hành tặng cho anh mảnh đất đó. Trong bất kì trường hợp tặng cho tài sảnnào để bảo đảm quyền lợi của người được tặng cho,pháp luật có quy định về việc tặng, cho tài sảnphải được lập thành văn bản (Hợp đồng tặng cho) vì việctặng cho tài sản chỉ dựa theo lời nói của người tặng, chothì không có bất kìcăn cứ nào để chứng minh rằng tài sản đó thuộc sở hữu của người được tặng, cho. Do đókhi có bất kì tranh chấp hoặc tình huống xảy ra với người được tặng cho mà việc tặng, chokhông được thể hiện dưới hình thức hợp đồng tặng, chothì tiềm ẩn nhiều bất lợi cho người được tặng, cho. Bộ luật Dân sự 2005 quy định như sau:

Điều 465.Hợp đồng tặng cho tài sản:"Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận".

Điều 467.Tặng cho bất động sản:"1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản".

Việc tặng cho tài sản là quyền sử đất phải tuân theo một số quy định của Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 188:Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Như vậy bác anh tặng cho anh mảnh đất mà chưa có hợp đồng tặng cho và cũng không thực hiện bất kì thủ tục nào vềđăng kí quyền sở hữu. Do đó, quyền lợicủa anh về mảnh đất hoàn toàn không có căn cứ nào để chứng minh và được pháp luật bảo hộ.

Thứ hai, rõ ràng là mảnh đất anh được tặng cho thuộc sở hữu của bác anh chứ không phải thuộc sở hữu của anh chị (con của bác) nên việc họ thỏa thuận đổi cho anh mảnh đất khác thay thế cho mảnh đất mà bác anh tặng cho anh là hoàn toàn không được phép. Bởi lẽ họ đâu phải là chủ sở hữu mảnh đất mà có quyền định đoạt như vậy. Xét về phương diện pháp lý thì thỏa thuận thay thế mảnh đất được tặng cho với mảnh đất khác sẽ không có căn cứ pháp lý bắt buộc hai bên phải thực hiện.

Nhưng việc anh chị (con của bác) cho phép anh cóquyền sử dụng mảnh đất thuộc sở hữu của họ thông qua hợp đồng ủy quyền sẽcó giá trị pháp luật về mặt thực tế. Việc ủy quyền có chứng thực của cơ quan cấp xã, việc chấm dứtủy quyền sẽ được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự 2005:

Ðiều 588. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền

"1. Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.

2. Trong trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền".

Ðiều 589. Chấm dứt hợp đồng uỷ quyền

Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

"1. Hợp đồng uỷ quyền hết hạn;

2. Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành;

3. Bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Ðiều 588 của Bộ luật này;

4. Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết".

Như vậy, trong trường hợp này để bảo đảm quyền lợi cho mình anh nên thực hiện hợp đồng tặng cho tài sản là mảnh đất mà bác anh tặng cho anh và đăng kí quyền sở hữu với mảnh đất theo quy định tại Điều 467 Bộ luật Dân sự và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Hoặc anh yêu cầu anh chị chuyển quyền sở hữu mảnh đất thay thếcho mình cũng thực hiện dưới hình thức tặng cho.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.