Quyền bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm của doanh nghiệp

Hỏi: Xin hỏi Luật sư,doanh nghiệp chúng tôi thuê đất trả tiền hàng năm để đầu tư nhà ở thì được bán tài sản là nhà ở không? Nếu được, người mua có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kèm theo đó là chứng nhận quyền sở hữu nhà hay chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không? Người mua phải trả tiền thuê đất hàng năm hay một lần cho Nhà nước? Thời hạn sở hữu căn hộ như thế nào? (Hoàng Thanh - Hà Nội)

Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Vấn đề thứ nhất: Doanh nghiệp chọn thuê đất trả tiền hàng năm để đầu tư nhà ở thì được bán tài sản là nhà ở không?

Căn cứ Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013:

"Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;"

Điều 189 Luật Đất đai quy định:

"Điều 189. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận."

Như vậy, doanh nghiệp của bạn sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm hoàn toàn có thể bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất - ở đây là nhà ở nếu đáp ứng đủ hai điều kiện đó là:

- Nhà ở gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định pháp luật

- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

Vấn đề thứ hai: Người mua có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Kèm theo đó là chứng nhận quyền sở hữu nhà hay chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ?

Theo quy định tạiĐiểm c Khoản 1 Điều 175 Luật đất đai 2013 nêu trên thìngười mua tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Tiếp đến, căn cứ Điểm a Khoản 2 Điều 179 Luật đất đai 2013:

"Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;"

Trích dẫn Điều 166 Luật đất đai 2013:

"Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai."

Nói cách khác, người mua tài sản sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Vấn đề thứ ba: Người mua phải trả tiền thuê đất hàng năm hay một lần cho Nhà nước?

Căn cứ Điều 172 Luật đất đai 2013:

"Điều 172. Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này."

Do đó, tùy từng trường hợp mà người mua có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất cho nhà nước.

Vấn đề thứ tư: Thời hạn sở hữu căn hộ như thế nào?

Các quy định của pháp luật hiện hành không hạn chế thời hạn sở hữu căn hộ trên mảnh đất Nhà nước cho thuê nên người mua có quyền sở hữu căn hộ đấy vô thời hạn trừ khi có sự thay đổi trong quy định pháp luật sau này.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.