Quy định về việc bán đất ngõ làm nhà ở?

Hỏi: Tôi có mua 1 mảnh đất, theo qui hoạch của địa phương nơi tôi ở và trong sổ đỏ có ghi rõ mảnh đất tôi mua mặt trước là trục đường, phía phải nhà là ngõ rộng 7m. Phía sau nhà là hồ nước. Tôi đã xây dựng một ngôi nhà, được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp phép xây dựng.Phía phải nhà tôi làm lan can ra phía ngõ rộng 0.8m. Hiện nay, địa phương nơi tôi ở nói vì qui hoạch thay đổi nên sẽ bán đất ngõ làm nhà ở. Xin luật sưcho tôi biết, đất ngõ đó có được phép bán không? Nếu bán đất đó thì ngôi nhà tôi đã xây có phải phá bỏ lan can không? (Nguyễn Nam - Nam Định)

Luật gia Bùi Ánh Vân – Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest – trả lời:

Thứ nhất, đất ngõ có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm đất ở không ?

Theo Điều52, Luật Đất đai 2013 quy định:Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

"1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

TheoĐiều57, Luật Đất đai 2013 quy định:Chuyển mục đích sử dụng đất

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Theo đó, đất làm ngõ đi chung được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở nếu thuộckế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo Khoản 1, Điều 52, Luật Đất đai 2013 và Điểm e, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai 2013. Khi đã chuyển mục đích sang làm đất ở thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, việc bỏ lan can khi lấnsang mảnh đất khác.

Theo Điều10, Nghị định 102/2014/NĐ-CPVề xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:Lấn, chiếm đất

"1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này."

Như vậy, việc làm lan can sang bên đất ở của người khác vi phạm quy định của pháp luật. Hành vi làm lan can của bạn có thể bị phạt tiền từ5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng và buộc phải tháo lan can theo quy định tại Điều10, Nghị định 102/2014/NĐ-CPVề xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đainếu người có quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nộp đơn khởi kiện bạn về tội lấn chiếm đất của họ.Bạn phải gỡ bỏ lan can đã lấn sang mảnh đất bên cạnh.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.